Moradia T3, 128 m² em Sado, Setúbal
Moradia T3 com 128 m² em Sado, Setúbal, à venda por 438 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 364 701 €, 14,3% abaixo do preço pedido. A análise de 40 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, aquecimento central e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Moradia T3 com 4 casas de banho de 128 m², construído em 2002, certificado energético C. Localizado em rua do Carteiro, 24, freguesia de Sado, concelho de Setúbal, distrito de Setúbal. Esta propriedade apresenta uma ampla área externa ideal para entretenimento, complementada pela sua proximidade a amenidades locais e ao ambiente sereno de Praias do Sado.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €438,000 está significativamente acima do valor justo de €364,701, representando uma sobrevalorização de €73,299 (16.7%). Isto indica que a propriedade pode não ser um investimento prudente tendo em conta a sua avaliação. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de revenda poderia capitalizar na melhoria da propriedade com pequenas renovações e, em seguida, relistá-la a um preço mais alto, potencialmente aumentando o retorno geral. No entanto, o mercado atual sugere um potencial limitado de lucro imediato, dado a sobrevalorização. Buy-to-let angle. A renda estimada de €1,058 por mês gera aproximadamente 2.9%. Dado o ambiente rural menos vibrante economicamente, atrair inquilinos consistentes pode apresentar desafios, influenciando a viabilidade financeira a longo prazo.
Avaliação
Valor justo estimado em €364,701 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €438,000 situa-se €73,299 (16.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €438,000 face à base da zona de rua do Carteiro, 24 de €340,992 (€2,664/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 78/100 (Condição 75 · Materiais 80 · Dimensões das divisões 75). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 55/100 (Mercado habitacional 50 · Serviços 50 · Económico 45 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua do Carteiro, 24
Base da zona €340,992 + condição +€5,400 + localização +€7,045 = valor justo estimado de €364,701 (€2,849/m²), uma diferença de €73,299 (16.7%) face ao preço pedido de €438,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua do Carteiro, 24 | Imóvel em análise | €438,000 | €3,422 | — | 75 | 55 |
| Gâmbia-Pontes-Alto da Guerra · 261e52 | Ativo | €575,000 | €3,443 | 0.6% | 73 | 48 |
| beco do Girassol S / N | Ativo | €575,000 | €3,423 | 0% | 70 | 50 |
| Gâmbia-Pontes-Alto da Guerra · 6d55b0 | Ativo | €575,000 | €3,382 | 1.2% | 74 | 49 |
| Gâmbia-Pontes-Alto da Guerra · 1e6259 | Ativo | €575,000 | €3,938 | 15.1% | 73 | 54 |
| Mediana | €575,000 | €3,433 | 0.3% | 73 | 50 |
Tese de investimento
Buy-and-hold Esta propriedade, listada por €438,000, excede o seu valor justo de €364,701 em 16,7%, sugerindo uma oportunidade de investimento fraca para uma estratégia de compra e manutenção. O rendimento bruto de 2,9% é pouco atrativo numa área rural com vitalidade económica limitada e qualidade de arrendatários. Family rental Com a propriedade a um preço acima do valor justo, não representa uma escolha sensata para fins de arrendamento familiar, especialmente considerando as desvantagens de menos opções escolares na configuração rural. Potenciais inquilinos podem ser dissuadidos pela classificação de 55/100 do bairro, refletindo amenities e oportunidades económicas limitadas.
Riscos
Risco de Baixa Estabilidade Económica O índice de estabilidade económica de 45/100 indica uma economia local fraca, o que pode ameaçar a retenção a longo prazo de inquilinos e a renda de arrendamento.**
Faça as contas
- Custo total de compra
- 480 158 €
- Capital próprio necessário
- 129 758 €
- Prestação mensal
- 1477 €
- Rentabilidade bruta
- 2,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -952 €
- Preço438 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões22 340 €
- Imposto do Selo (escritura)3504 €
- Imposto do Selo (crédito)2102 €
- Escritura, registo e banco2551 €
- Obras11 660 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 16.7% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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