Moradia em Rio Tinto
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Moradia T3 com 262 m² em Rio Tinto, Gondomar, à venda por 430 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 337 433 €, 17,7% abaixo do preço pedido. A análise de 16 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Características visíveis nas fotografias: alcatifa, máquina de lavar loiça e lareira.
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Visão geral
Moradia T3 com 4 casas de banho de 262 m². Localizado freguesia de Rio Tinto, concelho de Gondomar, distrito de Porto. Características Notáveis: A propriedade inclui um espaçoso sótão de 30 m² que oferece potencial para espaço habitacional adicional e um solário que melhora a luz natural em toda a casa.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €430,000 está significativamente acima do valor justo de €337,433, indicando que a propriedade está sobrevalorizada em €92,567 (21.5%). Esta discrepância sugere desafios potenciais em alcançar uma venda lucrativa.
Avaliação
Valor justo estimado em €337,433 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €430,000 situa-se €92,567 (21.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €430,000 face à base da zona de Rio Tinto, Gondomar, Porto de €669,672 (€2,556/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 60/100 (Condição 63 · Materiais 65 · Dimensões das divisões 55). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 71/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 70 · Económico 68 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Rio Tinto, Gondomar, Porto
Base da zona €669,672 + condição -€60,178 + localização +€30,811 = valor justo estimado de €337,433 (€1,288/m²), uma diferença de €92,567 (21.5%) face ao preço pedido de €430,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Rio Tinto · 6eb95d | Imóvel em análise | €430,000 | €1,641 | — | 63 | 71 |
| rua Dom Afonso Henriques | Ativo | €600,000 | €1,835 | 11.8% | 65 | 68 |
| Baguim do Monte (Rio Tinto) · 023986 | Ativo | €389,900 | €1,797 | 9.5% | 72 | 70 |
| rua Montezelo, 882 | Ativo | €465,000 | €2,214 | 34.9% | 68 | 73 |
| Rio Tinto · 0dcc71 | Ativo | €369,000 | €3,265 | 99.0% | — | 75 |
| Mediana | €427,450 | €2,025 | 23.4% | 68 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Dada a avaliação do imóvel em €337.433 e o preço de listagem de €430.000, esta casa está sobrevalorizada em 21,5%. O rendimento bruto de 3,4% pode não justificar o preço de compra mais elevado num mercado de arrendamento competitivo. Arrendamento para famílias Embora a vizinhança seja favorável com uma pontuação de 71/100 para as condições de vida, a nota de condição da propriedade de 60/100 indica possíveis preocupações com a manutenção que podem desviar as famílias. Com um preço de listagem que ultrapassa o seu valor justo em 21,5%, não é uma opção atraente para inquilinos familiares a longo prazo. Comprar e manter Investir nesta propriedade numa estratégia de comprar e manter pode gerar retornos decepcionantes devido à sua sobrevalorização em €430.000 em comparação ao valor justo de €337.433. O rendimento bruto esperado de 3,4% também sugere uma lucratividade limitada a longo prazo, especialmente considerando as necessidades de manutenção inferidas pela sua pontuação de condição de 60/100.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A pontuação de estabilidade económica de 68 indica um risco potencial de recessões que podem afetar a receita de aluguel e o valor da propriedade na área, tornando-a suscetível a flutuações na procura. Risco de Estabilidade dos Inquilinos Com uma pontuação de 70 em estabilidade dos inquilinos, existe um risco moderado de rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância aumentadas e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 560 183 €
- Capital próprio necessário
- 216 183 €
- Prestação mensal
- 1450 €
- Rentabilidade bruta
- 2,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -937 €
- Preço430 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões21 700 €
- Imposto do Selo (escritura)3440 €
- Imposto do Selo (crédito)2064 €
- Escritura, registo e banco2532 €
- Obras100 447 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 21.5% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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