Apartamento em São Bartolomeu de Messines
Este anúncio inclui pontuação de condição por IA, inteligência de bairro e dados de avaliação de mercado — dando-lhe uma visão completa antes de visitar. Compare rentabilidade, preço por metro quadrado e força da localização com o mercado português para avaliar se este imóvel se adequa à sua estratégia de investimento.
Apartamento T0 com 121 m² em São Bartolomeu de Messines, Silves, à venda por 300 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 203 466 €, 24,3% abaixo do preço pedido. A análise de 21 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo tradicional português, com vista de cidade, jardim e serra. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T0 com 0 casas de banho de 121 m², construído em 1979. Localizado freguesia de São Bartolomeu de Messines, concelho de Silves, distrito de Faro. Características Notáveis: O apartamento possui um revestimento de azulejos moderno e único na cozinha e acesso a uma varanda coberta que pode ser convertida em um quarto adicional ou espaço extra.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €300,000 está significativamente acima do valor justo de €203,466, refletindo um excesso de €96,534 ou 32.2%. Esta propriedade é classificada como sobrevalorizada e não representa um investimento justificado.
Avaliação
Valor justo estimado em €203,466 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €300,000 situa-se €96,534 (32.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €300,000 face à base da zona de São Bartolomeu de Messines, Silves, Faro de €243,815 (€2,015/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 64/100 (Condição 60 · Materiais 65 · Dimensões das divisões 68). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 71/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 75 · Económico 60 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
São Bartolomeu de Messines, Silves, Faro
Base da zona €243,815 + condição -€21,742 + localização +€17,452 = valor justo estimado de €203,466 (€1,682/m²), uma diferença de €96,534 (32.2%) face ao preço pedido de €300,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| São Bartolomeu de Messines · 6ebb3d | Imóvel em análise | €300,000 | €2,479 | — | 60 | 71 |
| São Bartolomeu de Messines · 96c450 | Ativo | €199,000 | €3,062 | 23.5% | 71 | 71 |
| São Bartolomeu de Messines · 261de5 | Ativo | €230,000 | €2,771 | 11.8% | 65 | 72 |
| rua Senhora da Saúde | Ativo | €355,000 | €3,550 | 43.2% | 70 | 70 |
| São Bartolomeu de Messines · 6d559b | Ativo | €175,000 | €1,733 | 30.1% | 62 | 67 |
| Mediana | €214,500 | €2,917 | 17.6% | 68 | 71 |
Tese de investimento
Short-term vacation rental A propriedade está sobrevalorizada a €300,000, superando significativamente o valor justo de €203,466, resultando em uma diferença de 32,2%. Dada a alta procura da área por alugueres a curto prazo, o rendimento de 3,7% bruto não compensa o preço inflacionado, tornando esta estratégia menos favorável. Buy-and-hold Com um preço de listagem que está 32,2% acima do valor justo, o investimento não apresenta um caso convincente para a valorização a longo prazo em uma economia predominantemente influenciada pelo turismo. Com uma classificação de condição de 64/100 e uma pontuação de bairro de 71/100, o potencial de valorização para a estratégia de mantença diminui sob a atual valorização. Family rental Com um preço de €300,000, a propriedade está sobrevalorizada em comparação com o seu valor justo de €203,466, o que afeta negativamente a sua atratividade para alugueres familiares. Embora o bairro ofereça decentemente amenidades, o preço elevado aliado às restrições de rendimento enfraquece a viabilidade desta estratégia.
Riscos
Vulnerabilidade económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 60/100, o potencial para quedas na economia local representa um risco para o valor da propriedade e a estabilidade da renda.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 357 791 €
- Capital próprio necessário
- 117 791 €
- Prestação mensal
- 1012 €
- Rentabilidade bruta
- 3,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -591 €
- Preço300 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões11 606 €
- Imposto do Selo (escritura)2400 €
- Imposto do Selo (crédito)1440 €
- Escritura, registo e banco2220 €
- Obras40 126 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 32.2% acima do valor justo.
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