Edifício de apartamentos, 510 m² em Tomar (São João Baptista) e Santa Maria dos Olivais, Tomar
Edifício de apartamentos com 510 m² em Tomar (São João Baptista) e Santa Maria dos Olivais, Tomar, à venda por 645 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 166 357 €, 42,6% abaixo do preço pedido. A análise de 7 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo tradicional português. Características visíveis nas fotografias: pavimento cerâmico.
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Visão geral
apartment_building T0 com 0 casas de banho de 510 m², construído em 1960, certificado energético F. Localizado freguesia de Tomar (São João Baptista) e Santa Maria dos Olivais, concelho de Tomar, distrito de Santarém. Este edifício possui uma característica fachada rosa e varandas de ferro forjado que realçam o seu charme histórico, enquanto as novas janelas de vidro duplo melhoram a eficiência energética em meio ao potencial de reabilitação.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €645,000 está significativamente acima do valor justo de €166,357, representando uma sobrevalorização de €478,643 (74,2%). Esta avaliação indica que a propriedade não é um investimento financeiramente sólido.
Avaliação
Valor justo estimado em €166,357 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €645,000 situa-se €478,643 (74.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €645,000 face à base da zona de Tomar (São João Baptista) e Santa Maria dos Olivais, Tomar, Santarém de €715,530 (€1,403/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 29/100 (Condição 25 · Materiais 30 · Dimensões das divisões 35). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 49/100 (Mercado habitacional 40 · Serviços 45 · Económico 40 · Qualidade dos inquilinos 60). Indicadores de procura mais fracos aplicam um desconto sobre a base.
Tomar (São João Baptista) e Santa Maria dos Olivais, Tomar, Santarém
Base da zona €715,530 + condição -€364,969 + localização -€2,134 = valor justo estimado de €166,357 (€326/m²), uma diferença de €478,643 (74.2%) face ao preço pedido de €645,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Tomar (São João Baptista) e Santa Maria dos Olivais · 60330a | Imóvel em análise | €645,000 | €1,265 | — | 25 | 49 |
| Tomar (São João Baptista) e Santa Maria dos Olivais · c1f211 | Ativo | €200,000 | €1,852 | 46.4% | — | 48 |
| Tomar (São João Baptista) e Santa Maria dos Olivais · c1f1fe | Ativo | €239,000 | €1,593 | 26.0% | — | 49 |
| Casais e Alviobeira · a3120e | Ativo | €330,000 | €170 | 86.5% | — | 45 |
| Tomar (São João Baptista) e Santa Maria dos Olivais · c1f1ff | Ativo | €600,000 | €1,592 | 25.8% | — | 54 |
| Mediana | €284,500 | €1,593 | 25.9% | — | 49 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Esta propriedade, com um preço de €645,000, está significativamente sobrevalorizada, com um valor justo de apenas €166,357, indicando um grande desvio de 74,2%. A falta de rendimento e uma baixa classificação do bairro de 49/100 sugerem que é improvável que atraia inquilinos fiáveis a longo prazo, tornando-se um investimento arriscado. Comprar e manter Dado o preço de lista da propriedade, está sobrevalorizada e não se alinha com o seu valor justo de €166,357, apresentando uma discrepância de 74,2%. Com uma pontuação de condição fraca de 29/100 e uma localização rural, o potencial de valorização ao longo do tempo parece limitado, desencorajando ainda mais uma estratégia de comprar e manter.
Riscos
Risco de Declínio Económico Com uma pontuação de estabilidade económica de 40/100, esta propriedade corre o risco de uma diminuição da procura e receitas devido a más condições económicas locais.**
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 131 904 €
- Capital próprio necessário
- 615 904 €
- Prestação mensal
- 2175 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2726 €
- Preço645 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões38 700 €
- Imposto do Selo (escritura)5160 €
- Imposto do Selo (crédito)3096 €
- Escritura, registo e banco3048 €
- Obras436 900 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 🔧Condição do imóvel (29/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 74.2% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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