Edifício de uso misto, 12 000 m² em Aguada de Cima, Águeda
Edifício de uso misto com 12 000 m² em Aguada de Cima, Águeda, à venda por 8 400 000 €. A análise de 16 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo industrial, com vista de campo. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado.
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Visão geral
mix_use_building T0 com 0 casas de banho de 12000 m². Localizado freguesia de Aguada de Cima, concelho de Águeda, distrito de Aveiro. A propriedade possui um sistema de preparação automática avançado e um transformador de potência licenciado de 1.000 KVA, aumentando a eficiência operacional para sua capacidade de produção de cerâmica de 250 toneladas/dia.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €8,400,000 está significativamente acima do valor justo de €-2,461,860, refletindo uma discrepância excessiva de €10,861,860 (129,3%). A propriedade é, portanto, classificada como sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em -€2,461,860 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €8,400,000 situa-se €10,861,860 (129.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €8,400,000 face à base da zona de Aguada de Cima, Águeda, Aveiro de €16,572,000 (€1,381/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 55/100 (Condição 50 · Materiais 55 · Dimensões das divisões 80). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 65/100 (Mercado habitacional 60 · Serviços 60 · Económico 65 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Aguada de Cima, Águeda, Aveiro
Base da zona €16,572,000 + condição -€14,062,500 + localização +€656,640 = valor justo estimado de -€2,461,860 (-€205/m²), uma diferença de €10,861,860 (129.3%) face ao preço pedido de €8,400,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Aguada de Cima · 603355 | Imóvel em análise | €8,400,000 | €700 | — | 50 | 65 |
| Barrô e Aguada de Baixo · 523080 | Ativo | €8,400,000 | €700 | 0% | 50 | 65 |
| Requeixo, Nossa Senhora de Fátima e Nariz · c1f288 | Ativo | €299,000 | €1,582 | 126.0% | 60 | 63 |
| Macinhata do Vouga · 6c08c3 | Ativo | €125,000 | €648 | 7.5% | 54 | 68 |
| praça S Pedro, 22 | Ativo | €375,000 | €1,705 | 143.5% | 45 | 60 |
| Mediana | €337,000 | €1,141 | 63.0% | 52 | 64 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Investir em oportunidades de arrendamento de longo prazo provavelmente seria desvantajoso devido à propriedade estar sobrevalorizada em 129,3% em relação ao seu valor justo. Além disso, o rendimento bruto é de 0%, indicando nenhuma potencial de retorno para uma estratégia de arrendamento de longo prazo. Arrendamento familiar Com uma diferença significativa entre o preço de listagem e o valor justo, esta propriedade parece inadequada para uma estratégia de arrendamento familiar, que geralmente requer um clima de investimento mais favorável. A classificação de condição medíocre de 0/100 sublinha ainda mais a sua inadequação para arranjos habitacionais familiares. Comprar e manter Considerando a substancial diferença em relação ao valor justo, investir nesta propriedade como uma estratégia de comprar e manter não teria os retornos esperados, uma vez que está sobrevalorizada em 129,3%. A falta de rendimento de arrendamento imediato e a má condição tornam esta estratégia de investimento a longo prazo inviável.
Riscos
Risco de Recessão Económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 65/100, existe um risco potencial de que as condições económicas possam piorar, impactando negativamente os retornos globais do investimento e a procura de inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 14 885 650 €
- Capital próprio necessário
- 8 165 650 €
- Prestação mensal
- 28 332 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -39 314 €
- Preço8 400 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões630 000 €
- Imposto do Selo (escritura)67 200 €
- Imposto do Selo (crédito)40 320 €
- Escritura, registo e banco21 660 €
- Obras5 726 470 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 🔧Condição do imóvel (55/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 129.3% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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