Vivenda T6, 250 m² em São Gonçalo de Lagos, Lagos
Vivenda T6 com 250 m² em São Gonçalo de Lagos, Lagos, à venda por 980 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 925 996 €, 5,2% abaixo do preço pedido. A análise de 50 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de jardim, piscina e mar. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Moradia T6 com 5 casas de banho de 250 m², certificado energético C. Localizado freguesia de São Gonçalo de Lagos, concelho de Lagos, distrito de Faro. Destaques: A propriedade possui acesso externo separado para um dos apartamentos e jardins bem estabelecidos que melhoram a vida ao ar livre e a privacidade, juntamente com uma piscina de água salgada para relaxar.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €980,000 está acima do valor justo de €925,996 em €54,004 (5,5%), indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Esta discrepância sugere um poder limitado de negociação para potenciais compradores.
Avaliação
Valor justo estimado em €925,996 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €980,000 situa-se €54,004 (5.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €980,000 face à base da zona de São Gonçalo de Lagos, Lagos, Faro de €981,250 (€3,925/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 69/100 (Condição 66 · Materiais 73 · Dimensões das divisões 70). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 72/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 80 · Económico 70 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
São Gonçalo de Lagos, Lagos, Faro
Base da zona €981,250 + condição -€23,828 + localização +€76,824 = valor justo estimado de €925,996 (€3,704/m²), uma diferença de €54,004 (5.5%) face ao preço pedido de €980,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| São Gonçalo de Lagos · dc150d | Imóvel em análise | €980,000 | €3,920 | — | 66 | 72 |
| parque do Moínho | Ativo | €815,000 | €3,937 | 0.4% | 74 | 73 |
| Odiáxere · 8933d3 | Ativo | €1,690,000 | €6,500 | 65.8% | 78 | 74 |
| rua de Santo Amaro, 6 | Ativo | €620,000 | €5,299 | 35.2% | 70 | 68 |
| São Gonçalo de Lagos · 6fbc10 | Ativo | €1,100,000 | €3,667 | 6.5% | 75 | 73 |
| Mediana | €957,500 | €4,618 | 17.8% | 75 | 73 |
Tese de investimento
Aluguer de férias de curto prazo A propriedade, listada por €980,000, está sobrevalorizada em comparação com o seu valor justo de €925,996, levando a uma diferença de 5.5% que diminui o potencial para retornos atrativos. Com um rendimento bruto de 3.9% e uma localização numa zona de alto turismo, o investimento seria mais apelativo se estivesse a um preço mais competitivo. Compra e manutenção Os investidores que buscam uma estratégia de compra e manutenção podem achar esta vivenda desafiadora devido ao seu elevado preço de listagem de €980,000 em relação ao valor justo de €925,996, resultando numa gap de 5.5%. Além disso, a pontuação geral de condição de 69/100 da vivenda indica que os custos de manutenção contínua podem diluir ainda mais os potenciais retornos. Aluguer familiar Como aluguer familiar, o elevado preço de venda da propriedade de €980,000 em relação ao valor justo de €925,996 torna-o uma opção cara que limita a sua atratividade. A classificação do bairro de 72/100 oferece alguma atratividade, mas a avaliação e condição da propriedade criam ceticismo sobre a sua viabilidade para arrendamento a longo prazo.
Riscos
Risco de Volatilidade Económica A pontuação de estabilidade económica da propriedade de 70/100 indica um risco moderado, enquanto uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 60/100 sugere desafios potenciais em manter uma receita de aluguer fiável devido a inquilinos menos estáveis.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 115 782 €
- Capital próprio necessário
- 331 782 €
- Prestação mensal
- 3305 €
- Rentabilidade bruta
- 3,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1911 €
- Preço980 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões58 800 €
- Imposto do Selo (escritura)7840 €
- Imposto do Selo (crédito)4704 €
- Escritura, registo e banco3852 €
- Obras60 586 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (3 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 5.5% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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