Moradia T3, 174 m² em Aljezur
Moradia T3 com 174 m² em Aljezur, à venda por 450 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 325 162 €, 21,7% abaixo do preço pedido. A análise de 32 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo tradicional português, com vista de campo, jardim e mar. Características visíveis nas fotografias: vidros duplos, lareira e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Moradia T3 com 2 casas de banho de 174 m², construído em 1999, certificado energético C. Localizado em urbanização Vale da Telha, freguesia de Aljezur, concelho de Aljezur, distrito de Faro. Este imóvel possui um alpendre parcialmente fechado na área do BBQ, oferecendo potencial para conversão em um encantador jardim de inverno, aumentando as oportunidades de estar ao ar livre durante todo o ano.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €450,000 ultrapassa o valor justo de €325,162 em €124,838 (27.7%). Esta propriedade é considerada sobrevalorizada com base na análise do mercado atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €325,162 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €450,000 situa-se €124,838 (27.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €450,000 face à base da zona de urbanização Vale da Telha de €609,870 (€3,505/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 77/100 (Condição 73 · Materiais 78 · Dimensões das divisões 81). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 68/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 65 · Económico 55 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
urbanização Vale da Telha
Base da zona €609,870 + condição +€4,894 + localização +€21,511 = valor justo estimado de €325,162 (€1,869/m²), uma diferença de €124,838 (27.7%) face ao preço pedido de €450,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| urbanização Vale da Telha | Imóvel em análise | €450,000 | €2,586 | — | 73 | 68 |
| Aljezur · 4d4570 | Ativo | €799,000 | €5,790 | 123.9% | 78 | 63 |
| urbanização Vale da Telha S / N | Ativo | €590,000 | €5,566 | 115.2% | 75 | 72 |
| urbanização Vale da Telha, 28 | Ativo | €597,000 | €3,708 | 43.4% | 78 | 65 |
| urbanização Arrifamar, 19 | Ativo | €678,000 | €4,550 | 75.9% | 76 | 63 |
| Mediana | €637,500 | €5,058 | 95.6% | 77 | 64 |
Tese de investimento
Short-term vacation rental O preço pedido de €450,000 ultrapassa o valor justo em 27.7%, tornando a propriedade sobrevalorizada para o mercado de alugueres de férias de curto prazo, mesmo com um rendimento bruto de 7.5%. Dada a dependência do turismo sazonal, esta propriedade pode ter dificuldades em manter uma ocupação e renda de aluguel consistentes. Long-term rental Com um valor justo de €325,162, o preço atual de listagem parece insustentável para inquilinos de alugueres de longo prazo, considerando que o rendimento médio pode ser comprometido a esse preço elevado. Além disso, a localização da propriedade em um ponto turístico torna complicado encontrar inquilinos confiáveis para períodos prolongados. Buy-and-hold Embora uma estratégia de compra e manutenção possa ser atraente em mercados em crescimento, a diferença significativa em relação ao seu valor justo sugere que esta propriedade não seria um investimento sólido. Manter um ativo sobrevalorizado pode levar a um retorno reduzido sobre o investimento, especialmente com as flutuações relacionadas ao turismo no Algarve. Not ideal for: Housing para estudantes, Renovação value-add Esta propriedade está mal posicionada para habitação estudantil devido ao seu preço e às características do bairro, que não atendem à demografia estudantil. Além disso, a classificação de condição atual de 77/100 indica oportunidades limitadas para renovações que agregam valor, reforçando ainda mais os desafios de investir neste ativo sobrevalorizado.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A propriedade enfrenta uma potencial instabilidade financeira devido a uma baixa pontuação de estabilidade económica de 55/100, o que pode afetar o valor a longo prazo e os retornos do investimento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 500 182 €
- Capital próprio necessário
- 140 182 €
- Prestação mensal
- 1518 €
- Rentabilidade bruta
- 6,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- +30 €
- Preço450 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões23 300 €
- Imposto do Selo (escritura)3600 €
- Imposto do Selo (crédito)2160 €
- Escritura, registo e banco2580 €
- Obras18 542 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 27.7% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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