Apartamento em Setúbal (São Sebastião)
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Apartamento T1 com 81 m² em Setúbal (São Sebastião), Setúbal, à venda por 265 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 128 493 €, 34% abaixo do preço pedido. A análise de 13 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T1 com 2 casas de banho de 81 m². Localizado freguesia de Setúbal (São Sebastião), concelho de Setúbal, distrito de Setúbal. Características Notáveis: Este apartamento apresenta uma disposição excepcionalmente espaçosa com uma área de estar em plano aberto que maximiza a luz natural, melhorando a experiência de vida.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €265,000 está significativamente acima do valor justo de €128,493, marcando uma diferença de €136,507 (51.5%). Esta propriedade é considerada sobrevalorizada e representa um mau investimento a este preço.
Avaliação
Valor justo estimado em €128,493 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €265,000 situa-se €136,507 (51.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €265,000 face à base da zona de Setúbal (São Sebastião), Setúbal, Setúbal de €206,874 (€2,554/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 75/100 (Condição 72 · Materiais 78 · Dimensões das divisões 78). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 49/100 (Mercado habitacional 50 · Serviços 40 · Económico 35 · Qualidade dos inquilinos 60). Indicadores de procura mais fracos aplicam um desconto sobre a base.
Setúbal (São Sebastião), Setúbal, Setúbal
Base da zona €206,874 + condição +€380 + localização -€515 = valor justo estimado de €128,493 (€1,586/m²), uma diferença de €136,507 (51.5%) face ao preço pedido de €265,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Setúbal (São Sebastião) · dc15e8 | Imóvel em análise | €265,000 | €3,272 | — | 72 | 49 |
| rua Gregório Lopes, 31 | Ativo | €219,000 | €4,867 | 48.8% | 72 | 58 |
| Setúbal (São Sebastião) · 6fb95c | Ativo | €228,000 | €3,800 | 16.2% | 72 | 46 |
| rua Cidade da Beira | Ativo | €329,000 | €4,113 | 25.7% | 78 | 61 |
| Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça) · 49b97e | Ativo | €290,000 | €4,531 | 38.5% | — | 55 |
| Mediana | €259,000 | €4,322 | 32.1% | 72 | 57 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O preço de listagem atual de €265,000 está significativamente acima do valor justo de €128,493, indicando que a propriedade está sobrevalorizada em 51,5%. Com um rendimento bruto de apenas 3,1%, os investidores devem reconsiderar os retornos potenciais ao avaliar investimentos em arrendamento a longo prazo nesta localização. Arrendamento familiar Apesar de a propriedade estar posicionada para oportunidades de arrendamento familiar, a sua natureza sobrevalorizada a €265,000 em comparação com o valor justo de €128,493 gera preocupações sobre a acessibilidade para potenciais inquilinos. As famílias podem evitar um arrendamento que não corresponda às expectativas do valor de mercado, limitando ainda mais a procura neste contexto rural. Compra e manutenção Embora estratégias de compra e manutenção possam ser viáveis em alguns mercados, o substancial espaço entre o preço de listagem e o valor justo sugere que esta propriedade está sobrevalorizada a €265,000. Os investidores devem proceder com cautela, uma vez que a diferença de 51,5% na avaliação pode dificultar a valorização futura e o potencial de rendimento de arrendamento neste bairro.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A propriedade está em risco devido a uma baixa pontuação de estabilidade económica de 35/100, indicando potencial para recessões económicas que podem afetar a renda.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 290 403 €
- Capital próprio necessário
- 78 403 €
- Prestação mensal
- 928 €
- Rentabilidade bruta
- 2,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -622 €
- Preço265 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9156 €
- Imposto do Selo (escritura)2120 €
- Imposto do Selo (crédito)1272 €
- Escritura, registo e banco2136 €
- Obras10 720 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 51.5% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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