Edifício de uso misto, 908 m² em Faro (Sé e São Pedro), Faro
Edifício de uso misto com 908 m² em Faro (Sé e São Pedro), Faro, à venda por 3 050 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 2 226 871 €, 21,3% abaixo do preço pedido. A análise de 10 fotografias classifica o estado de conservação como C5 (precisa de obras) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: vidros duplos e pavimento cerâmico.
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Visão geral
mix_use_building T0 com 39 casas de banho de 908 m². Localizado freguesia de Faro (Sé e São Pedro), concelho de Faro, distrito de Faro. Esta propriedade apresenta potenciais espaços comerciais no piso inferior adequados para diversas opções de investimento, juntamente com materiais novos que indicam esforços de modernização em curso visando a rentabilidade futura.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €3,050,000 está significativamente acima do valor justo de €2,226,871, com um prémio de €823,129 (27,0%). Esta propriedade é classificada como acima do valor justo e pode não atrair investidores exigentes.
Avaliação
Valor justo estimado em €2,226,871 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €3,050,000 situa-se €823,129 (27.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €3,050,000 face à base da zona de Faro (Sé e São Pedro), Faro, Faro de €2,933,748 (€3,231/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 40/100 (Condição 35 · Materiais 45 · Dimensões das divisões 50). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 62/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 60 · Económico 60 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Faro (Sé e São Pedro), Faro, Faro
Base da zona €2,933,748 + condição -€496,563 + localização +€124,737 = valor justo estimado de €2,226,871 (€2,453/m²), uma diferença de €823,129 (27.0%) face ao preço pedido de €3,050,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Faro (Sé e São Pedro) · 5ece93 | Imóvel em análise | €3,050,000 | €3,359 | — | 35 | 62 |
| Montenegro · 4201c3 | Ativo | €1,500,000 | €5,882 | 75.1% | 75 | 70 |
| Montenegro · 99f284 | Ativo | €900,000 | €2,045 | 39.1% | 70 | 51 |
| Montenegro · 4d4683 | Ativo | €3,300,000 | €6,055 | 80.3% | 88 | 70 |
| avenida da Republica, 180 | Ativo | €1,850,000 | €5,441 | 62.0% | 80 | 73 |
| Mediana | €1,675,000 | €5,662 | 68.5% | 78 | 70 |
Tese de investimento
Alojamento local de curto prazo A propriedade, com um preço de €3,050,000, está significativamente sobrevalorizada em comparação com o valor justo de €2,226,871, o que apresenta um desafio considerável para alcançar rentabilidade no mercado de alojamento local de curto prazo. Com um rendimento bruto de 0% e uma classificação de condição de apenas 40/100, o investimento não se alinha com os retornos esperados neste setor. Arrendamento de longo prazo Dado o seu elevado preço de lista e um desvio do valor justo de 27.0%, a propriedade é improvável de atrair inquilinos dispostos a pagar um prémio por um arrendamento de longo prazo. O ambiente de uso misto e as classificações modestas do bairro sugerem ainda uma atratividade limitada para potenciais arrendatários de longo prazo. Arrendamento familiar O preço atual da propriedade de €3,050,000 excede o seu valor justo de €2,226,871, criando uma barreira para famílias que procuram opções de habitação economicamente viáveis, especialmente numa área suburbana. Além disso, com uma classificação de bairro de 62/100, a área não atende totalmente às expectativas que as famílias geralmente buscam para residência a longo prazo.
Riscos
Risco de Estabilidade Económica e dos Inquilinos: Com ambos os índices de estabilidade económica e dos inquilinos a 60/100, existe um risco significativo de rendimento de arrendamento inconsistente e potenciais taxas de vacância, indicando um ambiente de investimento moderadamente instável.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 3 972 892 €
- Capital próprio necessário
- 1 532 892 €
- Prestação mensal
- 10 287 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -13 453 €
- Preço3 050 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões228 750 €
- Imposto do Selo (escritura)24 400 €
- Imposto do Selo (crédito)14 640 €
- Escritura, registo e banco8820 €
- Obras646 282 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 🔧Condição do imóvel (40/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 27.0% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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