Moradia T6, 298 m² em São João das Lampas e Terrugem, Sintra
Moradia T6 com 298 m² em São João das Lampas e Terrugem, Sintra, à venda por 2 500 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 634 805 €, 42,7% abaixo do preço pedido. A análise de 23 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de mar. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e vigas à vista.
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Visão geral
Moradia T6 com 7 casas de banho de 298 m², certificado energético B. Localizado freguesia de São João das Lampas e Terrugem, concelho de Sintra, distrito de Lisbon. Esta propriedade dispõe de um amplo espaço exterior com a oportunidade de uma piscina, complementando perfeitamente a sua localização serena e vistas para o mar.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €2,500,000 está significativamente acima do valor justo de €634,805, colocando-o em €1,865,195 (74.6%) sobrevalorizada. Esta discrepância sugere que a propriedade está acima do valor no mercado atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €634,805 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €2,500,000 situa-se €1,865,195 (74.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €2,500,000 face à base da zona de São João das Lampas e Terrugem, Sintra, Lisbon de €923,204 (€3,098/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 65/100 (Condição 62 · Materiais 70 · Dimensões das divisões 67). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 66/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 70 · Económico 65 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
São João das Lampas e Terrugem, Sintra, Lisbon
Base da zona €923,204 + condição -€45,631 + localização +€40,929 = valor justo estimado de €634,805 (€2,130/m²), uma diferença de €1,865,195 (74.6%) face ao preço pedido de €2,500,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| São João das Lampas e Terrugem · 9114d6 | Imóvel em análise | €2,500,000 | €8,389 | — | 62 | 66 |
| Santa Maria e São Miguel, São Martinho e São Pedro de Penaferrim · b7c1b4 | Ativo | €1,550,000 | €3,744 | 55.4% | 70 | 73 |
| Santa Maria e São Miguel, São Martinho e São Pedro de Penaferrim · 6c7a34 | Ativo | €1,550,000 | €3,744 | 55.4% | 75 | 71 |
| São João das Lampas e Terrugem · 6fb878 | Ativo | €1,680,000 | €4,253 | 49.3% | — | 69 |
| rua dos Carrascos, 13 | Ativo | €680,000 | €2,297 | 72.6% | 82 | 65 |
| Mediana | €1,550,000 | €3,744 | 55.4% | 75 | 70 |
Tese de investimento
Arrendamento familiar Esta propriedade, com um valor justo de €634,805, está atualmente sobrevalorizada a €2,500,000, refletindo uma diferença significativa de 74,6% que desencoraja potenciais inquilinos familiares. Além disso, com um rendimento de apenas 1,4% e uma classificação de condição de 65/100, falta-lhe o apelo financeiro e a manutenção necessária para o mercado de arrendamento orientado para famílias. Arrendamento a longo prazo A €2,500,000, esta propriedade demonstra uma sobrevalorização acentuada em comparação com o seu valor justo de €634,805, o que representa um desafio para atrair inquilinos a longo prazo. O rendimento bruto de 1,4% indica ainda que este investimento pode não gerar rendimentos suficientes para justificar o elevado preço de compra. Compra e manutenção Com uma diferença substancial em relação ao seu valor justo de €634,805, o custo de aquisição de €2,500,000 indica que esta propriedade está sobrevalorizada e pode desencorajar o investimento a longo prazo. O baixo rendimento de 1,4% sugere também que manter este ativo pode revelar-se financeiramente oneroso a longo prazo.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A propriedade enfrenta o risco de diminuição da procura de inquilinos devido a uma pontuação de estabilidade económica relativamente baixa de 65/100 e uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 60/100, indicando potenciais desafios na atração e retenção de inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 2 817 627 €
- Capital próprio necessário
- 817 627 €
- Prestação mensal
- 8432 €
- Rentabilidade bruta
- 1,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -8671 €
- Preço2 500 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões187 500 €
- Imposto do Selo (escritura)20 000 €
- Imposto do Selo (crédito)12 000 €
- Escritura, registo e banco7500 €
- Obras90 627 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 74.6% acima do valor justo.
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