Moradia T7, 460 m² em Colares, Sintra
Moradia T7 com 460 m² em Colares, Sintra, à venda por 2 980 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 2 348 195 €, 21,2% abaixo do preço pedido. A análise de 50 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo tradicional português, com vista de jardim, piscina e mar. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e lareira.
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Visão geral
Moradia T7 com 4 casas de banho de 460 m², certificado energético C. Localizado freguesia de Colares, concelho de Sintra, distrito de Lisbon. Características Notáveis: A propriedade inclui uma segunda habitação independente ideal para hóspedes, e a piscina infinita oferece uma deslumbrante vista frontal sobre o mar, integrando lazer e luxo de forma harmoniosa.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de €2,980,000 está significativamente acima do valor justo de €2,348,195, indicando uma sobrevalorização de €631,805 (26.9%). Isso sugere cautela para possíveis investidores. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de compra para revenda pode não proporcionar retornos ideais, dado o elevado preço de entrada e as atuais classificações do bairro, tornando a revenda rápida um desafio. Buy-to-let angle. A renda estimada de €4,222/mês traduz-se numa rentabilidade bruta de 1.7%, que é baixa em relação aos padrões do mercado, especialmente influenciada pela localização periférica.
Avaliação
Valor justo estimado em €2,348,195 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €2,980,000 situa-se €631,805 (26.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €2,980,000 face à base da zona de Colares, Sintra, Lisbon de €1,858,284 (€4,040/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 81/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €1,858,284, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €2,348,195 (€5,105/m²), uma diferença de €631,805 (26.9%) face ao preço pedido de €2,980,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Colares · 38b777 | Imóvel em análise | €2,980,000 | €6,478 | — | 75 | 56 |
| Colares · 653083 | Ativo | €2,395,000 | €6,319 | 2.5% | 70 | 72 |
| Colares · 4a447c | Ativo | €695,000 | €4,633 | 28.5% | 52 | 66 |
| Colares · 3d95b5 | Ativo | €695,000 | €4,633 | 28.5% | 50 | 72 |
| jardim no Banzão Colares | Ativo | €1,300,000 | €4,333 | 33.1% | 70 | 73 |
| Mediana | €997,500 | €4,633 | 28.5% | 61 | 72 |
Tese de investimento
Buy-and-hold Esta propriedade está sobrevalorizada a €2.980.000, com um valor justo estimado em €2.348.195, indicando uma diferença significativa de 26,9%. Além disso, com um baixo rendimento bruto de 1,7%, esta estratégia pode não proporcionar os retornos a longo prazo que os investidores normalmente procuram. Family rental Embora a propriedade possa atender às necessidades de aluguer familiar, o seu preço de €2.980.000 sugere que está acima do valor justo em comparação com o valor justo de €2.348.195. Coupled com o seu baixo rendimento de 1,7%, o investimento terá provavelmente dificuldades em atrair inquilinos de qualidade numa vizinhança classificada apenas com 56/100 em termos de comodidades e desejabilidade.
Riscos
Instabilidade Económica e dos Inquilinos A propriedade enfrenta um risco de retornos mais baixos devido a ambas as pontuações de estabilidade económica e dos inquilinos serem 60/100, indicando potenciais desafios em manter uma receita de aluguel consistente.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 3 270 062 €
- Capital próprio necessário
- 886 062 €
- Prestação mensal
- 10 051 €
- Rentabilidade bruta
- 1,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -9915 €
- Preço2 980 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões223 500 €
- Imposto do Selo (escritura)23 840 €
- Imposto do Selo (crédito)14 304 €
- Escritura, registo e banco8652 €
- Obras19 766 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹGrande dispersão de preços entre os comparáveis (695 000 €–2 395 000 €) — o intervalo da avaliação é largo.
- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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