Apartamento em Queluz e Belas
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Apartamento T1 com 79 m² em Queluz e Belas, Sintra, à venda por 263 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 146 736 €, 30,7% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 79 m², construído em 1991, certificado energético D. Localizado em rua Domingos Jardo, 24, freguesia de Queluz e Belas, concelho de Sintra, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento inclui uma varanda com vista para as áreas verdes próximas e fica a uma curta distância de carro do campo de golfe do Belas Clube de Campo, aumentando a atratividade do estilo de vida.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €263,000 está significativamente acima do valor justo de €146,736, indicando que a propriedade está sobrevalorizada em €116,264 (44.2%). Isto levanta dúvidas sobre o potencial de retornos imediatos de investimento.
Avaliação
Valor justo estimado em €146,736 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €263,000 situa-se €116,264 (44.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €263,000 face à base da zona de rua Domingos Jardo, 24 de €244,742 (€3,098/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 40/100 (Condição 38 · Materiais 35 · Dimensões das divisões 45). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 81/100 (Mercado habitacional 85 · Serviços 80 · Económico 75 · Qualidade dos inquilinos 80). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Domingos Jardo, 24
Base da zona €244,742 + condição -€43,820 + localização +€21,022 = valor justo estimado de €146,736 (€1,857/m²), uma diferença de €116,264 (44.2%) face ao preço pedido de €263,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Domingos Jardo, 24 | Imóvel em análise | €263,000 | €3,329 | — | 38 | 81 |
| Mina de Água · 0015d7 | Ativo | €249,000 | €4,698 | 41.1% | 40 | 75 |
| rua do Cigarrilha | Ativo | €215,000 | €3,071 | 7.7% | 35 | 77 |
| Mina de Água · 001b6e | Ativo | €249,000 | €4,611 | 38.5% | — | 74 |
| rua João Pinto Ribeiro | Ativo | €277,000 | €4,468 | 34.2% | — | 74 |
| Mediana | €249,000 | €4,540 | 36.4% | 38 | 75 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está sobrevalorizada em 44,2% em comparação com o seu valor justo de €146,736, limitando o potencial de retorno sobre o investimento. Com um rendimento bruto de apenas 3,3%, não oferece uma oportunidade atraente para arrendamento a longo prazo neste ambiente suburbano. Arrendamento familiar Dada a pontuação elevada do bairro de 81/100 e o acesso presumido a comodidades suburbanas e escolas, a propriedade poderia atrair famílias. No entanto, a sua atual avaliação torna-a menos viável para atrativos arrendamentos familiares, com lacunas financeiras significativas a abordar. Comprar e manter Embora a área mostre características comunitárias favoráveis para uma estratégia de comprar e manter, a propriedade está significativamente sobrevalorizada a €263,000. Este valor inflacionado limita a valorização potencial e o sucesso do investimento a longo prazo no mercado de habitação de Sintra.
Riscos
Vulnerabilidade Económica Um score de 75 na estabilidade económica indica uma susceptibilidade potencial a recessões económicas, o que pode impactar a retenção de inquilinos e o valor da propriedade ao longo do tempo.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 334 382 €
- Capital próprio necessário
- 123 982 €
- Prestação mensal
- 887 €
- Rentabilidade bruta
- 2,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -620 €
- Preço263 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9016 €
- Imposto do Selo (escritura)2104 €
- Imposto do Selo (crédito)1262 €
- Escritura, registo e banco2131 €
- Obras56 869 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (3 fontes) limita a margem de negociação.
- 🔧Condição do imóvel (40/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 44.2% acima do valor justo.
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