Apartamento em Lordelo do Ouro e Massarelos
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Apartamento T4 com 170 m² em Lordelo do Ouro e Massarelos, Porto, à venda por 649 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 621 172 €, 4,1% abaixo do preço pedido. A análise de 36 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade, jardim, rio e mar. Características visíveis nas fotografias: varanda, alcatifa e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T4 com 2 casas de banho de 170 m², construído em 1973, certificado energético C. Localizado em rua João Baptista Lavanha S / N, freguesia de Lordelo do Ouro e Massarelos, concelho de Porto, distrito de Porto. Esta propriedade apresenta uma encantadora varanda com vistas panorâmicas sobre a cidade e o rio, bem como acabamentos de alta qualidade em granito e madeira que realçam o seu design elegante.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €649,000 está €27,829 (4.3%) acima do valor justo de €621,172, indicando que a propriedade está acima do valor justo em relação ao mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €621,172 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €649,000 situa-se €27,829 (4.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €649,000 face à base da zona de rua João Baptista Lavanha S / N de €622,030 (€3,659/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 78/100 (Condição 74 · Materiais 80 · Dimensões das divisões 78). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 75/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 70 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua João Baptista Lavanha S / N
Base da zona €622,030 + condição +€7,437 + localização +€55,794 = valor justo estimado de €621,172 (€3,654/m²), uma diferença de €27,829 (4.3%) face ao preço pedido de €649,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua João Baptista Lavanha S / N | Imóvel em análise | €649,000 | €3,818 | — | 74 | 75 |
| rua de Francisco Oliveira Ferreira | Ativo | €460,000 | €3,651 | 4.4% | 70 | 70 |
| rua São João de Brito | Ativo | €795,000 | €3,768 | 1.3% | 78 | 71 |
| travessa Cabo | Ativo | €790,000 | €4,438 | 16.3% | 73 | 74 |
| Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória · 090254 | Ativo | €530,000 | €4,240 | 11.1% | 78 | 81 |
| Mediana | €660,000 | €4,004 | 4.9% | 76 | 73 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O preço de venda atual de €649,000 está 4.3% acima do valor justo de €621,172, indicando que está sobrevalorizado para uma estratégia de arrendamento a longo prazo. Com um rendimento bruto de apenas 2.9%, os retornos potenciais podem não justificar suficientemente o investimento em meio ao aumento dos custos operacionais. Compra e retenção A €649,000, esta propriedade representa um investimento que está sobrevalorizado em relação ao valor justo de €621,172, evitando uma oportunidade ideal de compra e retenção. Embora o bairro seja decente com uma classificação de 75/100, o potencial limitado de valorização dado o seu custo atual é uma preocupação. Arrendamento familiar O preço de €649,000 excede o valor justo de €621,172, levando a uma avaliação de sobrevalorização para fins de arrendamento familiar. Embora a propriedade possua uma classificação de condição sólida de 78/100, o seu rendimento de 2.9% não fornece um retorno adequado em relação à sua precificação inflacionada.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Com um índice de estabilidade de inquilinos de 70/100, existe um maior risco de rotatividade, podendo levar a períodos de vacância prolongados e custos associados à procura de novos inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 714 499 €
- Capital próprio necessário
- 195 299 €
- Prestação mensal
- 2189 €
- Rentabilidade bruta
- 2,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1482 €
- Preço649 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões38 940 €
- Imposto do Selo (escritura)5192 €
- Imposto do Selo (crédito)3115 €
- Escritura, registo e banco3058 €
- Obras15 194 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 4.3% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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