Apartamento em Amora
Este anúncio inclui pontuação de condição por IA, inteligência de bairro e dados de avaliação de mercado — dando-lhe uma visão completa antes de visitar. Compare rentabilidade, preço por metro quadrado e força da localização com o mercado português para avaliar se este imóvel se adequa à sua estratégia de investimento.
Apartamento T4 com 120 m² em Amora, Seixal, à venda por 365 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 216 916 €, 28,9% abaixo do preço pedido. A análise de 23 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo minimalista, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T4 com 2 casas de banho de 120 m², no 3º andar, construído em 1993, certificado energético E. Localizado freguesia de Amora, concelho de Seixal, distrito de Setúbal. Este apartamento possui um sistema de recuperação de calor e iluminação LED embutida, aumentando a eficiência energética e a atratividade moderna em todos os espaços.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €365,000 está significativamente acima do valor justo de €216,916, indicando uma sobrevalorização de €148,084 ou 40,6% acima das expectativas do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €216,916 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €365,000 situa-se €148,084 (40.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €365,000 face à base da zona de Amora, Seixal, Setúbal de €335,520 (€2,796/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 79/100 (Condição 80 · Materiais 81 · Dimensões das divisões 76). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 74/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 75 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 65). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Amora, Seixal, Setúbal
Base da zona €335,520 + condição +€8,062 + localização +€18,294 = valor justo estimado de €216,916 (€1,808/m²), uma diferença de €148,084 (40.6%) face ao preço pedido de €365,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Amora · be95f0 | Imóvel em análise | €365,000 | €3,042 | — | 80 | 74 |
| União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires · 9386b5 | Ativo | €315,000 | €3,000 | 1.4% | 77 | 74 |
| avenida Afonso Costa, 19 | Ativo | €285,000 | €2,794 | 8.1% | 82 | 70 |
| rua de Mansabá S / N | Ativo | €319,900 | €3,136 | 3.1% | 80 | 73 |
| rua Cidade de Coimbra | Ativo | €315,000 | €2,625 | 13.7% | 72 | 74 |
| Mediana | €315,000 | €2,897 | 4.8% | 79 | 74 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O preço atual de €365,000 apresenta uma diferença significativa de 40,6% em relação ao valor justo de €216,916, indicando que esta propriedade está sobrevalorizada para propósitos de arrendamento a longo prazo. Com um rendimento bruto de apenas 3,4%, os retornos do investimento não justificam o desembolso inicial nas condições atuais do mercado. Arrendamento familiar Como arrendamento familiar, a propriedade a €365,000 ultrapassa as expectativas de mercado justas com uma diferença notável de valorização, classificando-a como sobrevalorizada na faixa orçamental das famílias. Embora a condição e os serviços obtenham uma pontuação razoável, o rendimento de arrendamento não compensa o preço de compra elevado, tornando-a uma opção menos atraente para alojamento familiar. Comprar e manter A estratégia de comprar e manter para este apartamento é impedida pela sua sobrevalorização a €365,000, significativamente acima do valor justo de €216,916. Os retornos esperados, determinados pelo baixo rendimento de 3,4%, não estão alinhados com a posição atual da propriedade no mercado, sugerindo um potencial limitado de crescimento a longo prazo para os investidores.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade do inquilino de 65/100 sugere um potencial para taxas de rotatividade mais elevadas e períodos de vacância, o que pode impactar a estabilidade do fluxo de caixa.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 396 180 €
- Capital próprio necessário
- 104 180 €
- Prestação mensal
- 1231 €
- Rentabilidade bruta
- 3,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -724 €
- Preço365 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões16 500 €
- Imposto do Selo (escritura)2920 €
- Imposto do Selo (crédito)1752 €
- Escritura, registo e banco2376 €
- Obras7632 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (65) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 40.6% acima do valor justo.
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