Apartamento T3, 116 m² em Queluz e Belas, Sintra
Apartamento T3 com 116 m² em Queluz e Belas, Sintra, à venda por 499 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 281 444 €, 30,4% abaixo do preço pedido. A análise de 50 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T3 com 3 casas de banho de 116 m², no 3º andar, construído em 1990, certificado energético B. Localizado em rua Mirante, 25, freguesia de Queluz e Belas, concelho de Sintra, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento possui um sótão com janelas Velux, proporcionando uma utilização versátil como suite ou escritório, aumentando tanto a funcionalidade como a iluminação natural em todo o espaço.
Resumo financeiro
The valuation. A propriedade está listada por €499,000, o que representa €217,556 (43.6%) acima do seu valor justo de €281,444, indicando que está sobrevalorizada. Esta discrepância sugere que potenciais investidores devem ser cautelosos.
Avaliação
Valor justo estimado em €281,444 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €499,000 situa-se €217,556 (43.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €499,000 face à base da zona de rua Mirante, 25 de €363,428 (€3,133/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 84/100 (Condição 92 · Materiais 85 · Dimensões das divisões 88). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 73/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 70 · Económico 75 · Qualidade dos inquilinos 65). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Mirante, 25
Base da zona €363,428 + condição +€9,606 + localização +€22,902 = valor justo estimado de €281,444 (€2,426/m²), uma diferença de €217,556 (43.6%) face ao preço pedido de €499,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Mirante, 25 | Imóvel em análise | €499,000 | €4,302 | — | 92 | 73 |
| Queluz e Belas · 9387a5 | Ativo | €420,000 | €3,853 | 10.4% | 76 | 69 |
| avenida Doutor Teófilo Carvalho dos Santos, 3 | Ativo | €535,000 | €3,821 | 11.2% | 75 | 75 |
| rua Durão de Matos, 11 | Ativo | €475,000 | €4,567 | 6.2% | 70 | 72 |
| Falagueira-Venda Nova · 483ba1 | Ativo | €339,900 | €4,593 | 6.8% | 78 | 72 |
| Mediana | €447,500 | €4,210 | 2.1% | 76 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Esta propriedade, dada a sua localização perto de Lisboa e o seu atractivo score de condição de 80/100, pode ser atractiva para inquilinos a longo prazo, mas o preço actual de lista está 43,6% acima do seu valor justo. Com um rendimento bruto de apenas 2,6%, os investidores devem estar atentos ao seu estado de sobrevalorizada. Arrendamento familiar Embora o seu tamanho e as amenidades decentes possam satisfazer as necessidades de uma família, a diferença significativa de 43,6% em relação ao valor justo indica que esta propriedade está sobrevalorizada. Famílias à procura de opções habitacionais acessíveis provavelmente acharão este imóvel menos atractivo dado o seu preço premium em relação aos padrões de mercado local. Comprar e manter Os investidores que procuram uma estratégia de comprar e manter podem ficar desanimados pelo rendimento de 2,6% da propriedade e pela grande diferença de preço em relação ao valor justo, sugerindo que está sobrevalorizada. As características suburbanas podem oferecer uma valorização estável, mas o valor de mercado actual não justifica o risco do investimento envolvido.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 65/100, existe um risco significativo de aumento da rotatividade, o que pode resultar em taxas de vacância mais elevadas e custos adicionais associados à procura de novos inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 535 305 €
- Capital próprio necessário
- 136 105 €
- Prestação mensal
- 1696 €
- Rentabilidade bruta
- 2,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1228 €
- Preço499 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões27 220 €
- Imposto do Selo (escritura)3992 €
- Imposto do Selo (crédito)2395 €
- Escritura, registo e banco2698 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (65) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 43.6% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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