Apartamento em Mina de Água
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Apartamento T2 com 75 m² em Mina de Água, Amadora, à venda por 199 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 181 424 €, 8,1% abaixo do preço pedido. A análise de 34 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 75 m², certificado energético D. Localizado em parque Central, freguesia de Mina de Água, concelho de Amadora, distrito de Lisbon. Características Notáveis: A propriedade possui um terraço privado de 30 m², ideal para lazer ao ar livre e entretenimento, apesar da sua localização ao nível do basement que garante bastante luz natural no interior.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €199,000 está €17,576 (8.8%) acima do valor justo de €181,424. A propriedade é, portanto, considerada sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €181,424 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €199,000 situa-se €17,576 (8.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €199,000 face à base da zona de parque Central de €242,325 (€3,231/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 76/100 (Condição 72 · Materiais 78 · Dimensões das divisões 80). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 70/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 70 · Económico 75 · Qualidade dos inquilinos 65). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
parque Central
Base da zona €242,325 + condição +€1,523 + localização +€13,326 = valor justo estimado de €181,424 (€2,419/m²), uma diferença de €17,576 (8.8%) face ao preço pedido de €199,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| parque Central | Imóvel em análise | €199,000 | €2,653 | — | 72 | 70 |
| rua Florbela Espanca, 15 | Ativo | €285,000 | €3,750 | 41.3% | 74 | 74 |
| praça da Igreja | Ativo | €299,000 | €3,322 | 25.2% | 75 | 72 |
| praceta Infante Dom Pedro | Ativo | €339,000 | €3,767 | 42.0% | 75 | 73 |
| rua Dias Coelho | Ativo | €280,000 | €4,667 | 75.9% | 76 | 68 |
| Mediana | €292,000 | €3,759 | 41.7% | 75 | 73 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O apartamento de 2 quartos em Mina de Água, listado por €199,000, não é um bom investimento para arrendamento a longo prazo devido à sua diferença de 8,8% em relação ao valor justo de €181,424. Com um rendimento bruto de 5,6%, a propriedade está sobrevalorizada e pode oferecer retornos inferiores quando comparada a uma opção mais justa. Arrendamento familiar Embora o apartamento esteja situado numa área residencial segura com boa densidade escolar, o seu preço de listagem excede o valor justo, resultando numa diferença de 8,8%. Como arrendamento familiar, esta propriedade está sobrevalorizada, limitando a rentabilidade potencial e a atratividade para inquilinos. Compra e manutenção Investir nesta propriedade como uma estratégia de compra e manutenção não é ideal, uma vez que está atualmente a ser vendida por €199,000, que é 8,8% acima do valor justo de €181,424. Esta sobrevalorização pode dificultar a apreciação a longo prazo e o fluxo de caixa, tornando-a uma opção menos atrativa para investidores que buscam retornos estáveis.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 65/100, existe um risco elevado de rotatividade que pode influenciar o fluxo de caixa e aumentar os períodos de vacância.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 216 698 €
- Capital próprio necessário
- 57 498 €
- Prestação mensal
- 697 €
- Rentabilidade bruta
- 5,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -139 €
- Preço199 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões4536 €
- Imposto do Selo (escritura)1592 €
- Imposto do Selo (crédito)955 €
- Escritura, registo e banco1978 €
- Obras8637 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (65) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 8.8% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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