Apartamento em Misericórdia
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Apartamento T2 com 81 m² em Misericórdia, Lisbon, à venda por 695 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 368 656 €, 32% abaixo do preço pedido. A análise de 26 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e mar. Características visíveis nas fotografias: varanda, vidros duplos e elevador.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 81 m², certificado energético C. Localizado em praça Dom Luís I, freguesia de Misericórdia, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento é vendido com um contrato ativo de gestão de Alojamento Local, proporcionando potencial de rendimento imediato, complementado por um design arquitetónico contemporâneo e acabamentos de qualidade.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €695,000 está significativamente acima do valor justo de €368,656, situando-se €326,344 acima do valor justo, o que equivale a 47%. Verdade: sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €368,656 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €695,000 situa-se €326,344 (47.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €695,000 face à base da zona de praça Dom Luís I de €484,137 (€5,977/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 85/100 (Condição 82 · Materiais 88 · Dimensões das divisões 85). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 81/100 (Mercado habitacional 90 · Serviços 85 · Económico 90 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
praça Dom Luís I
Base da zona €484,137 + condição +€10,125 + localização +€39,553 = valor justo estimado de €368,656 (€4,551/m²), uma diferença de €326,344 (47.0%) face ao preço pedido de €695,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| praça Dom Luís I | Imóvel em análise | €695,000 | €8,580 | — | 82 | 81 |
| Santa Maria Maior · 956c16 | Ativo | €439,000 | €9,977 | 16.3% | 76 | 86 |
| largo dos Lóios | Ativo | €425,000 | €7,083 | 17.4% | 85 | 88 |
| Estrela · 93892a | Ativo | €535,000 | €8,917 | 3.9% | 80 | 79 |
| São Vicente · 82c7ad | Ativo | €449,000 | €6,701 | 21.9% | 80 | 84 |
| Mediana | €444,000 | €8,000 | 6.8% | 80 | 85 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O apartamento de 2 quartos em Misericórdia, listado a €695,000, está significativamente sobrevalorizado, uma vez que o seu valor justo é de apenas €368,656, resultando numa diferença de 47,0%. Com um baixo rendimento bruto de 2,7%, esta propriedade não se alinha bem com a estratégia de arrendamento a longo prazo e pode não atrair inquilinos à procura de valor. Arrendamento de férias a curto prazo Apesar da localização privilegiada perto do centro histórico de Lisboa, o elevado preço de €695,000 coloca o apartamento numa posição desfavorável para o mercado de arrendamento de férias a curto prazo. Com um valor justo de €368,656, a diferença de 47,0% suscita preocupações em relação ao retorno potencial e à apreciação do investimento por parte dos hóspedes. Comprar e manter Adquirir esta propriedade como um investimento para comprar e manter não é aconselhável, dado que o seu preço de listagem de €695,000 contrasta com um valor justo de apenas €368,656, representando uma sobrevalorização de 47,0%. O crescimento antecipado pode não justificar o investimento inicial, uma vez que o rendimento bruto se mantém num desapontante 2,7%.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 70/100 indica um potencial para uma maior rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância mais elevadas e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 748 764 €
- Capital próprio necessário
- 192 764 €
- Prestação mensal
- 2344 €
- Rentabilidade bruta
- 2,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1628 €
- Preço695 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões41 700 €
- Imposto do Selo (escritura)5560 €
- Imposto do Selo (crédito)3336 €
- Escritura, registo e banco3168 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 47.0% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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