Apartamento em Laranjeiro e Feijó
Este anúncio inclui pontuação de condição por IA, inteligência de bairro e dados de avaliação de mercado — dando-lhe uma visão completa antes de visitar. Compare rentabilidade, preço por metro quadrado e força da localização com o mercado português para avaliar se este imóvel se adequa à sua estratégia de investimento.
Apartamento T2 com 70 m² em Laranjeiro e Feijó, Almada, à venda por 285 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 263 474 €, em linha com o preço pedido. A análise de 22 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 70 m², no 3º andar, construído em 1976, certificado energético D. Localizado em rua 8 de Setembro, 9, freguesia de Laranjeiro e Feijó, concelho de Almada, distrito de Setúbal. Características Notáveis: Este apartamento beneficia de uma varanda fechada designada para a lavanderia, aumentando a sua utilidade prática e contribuindo para as opções de armazenamento gerais dos residentes.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €285,000 excede o valor justo de €263,474 em €21,526, representando um prémio de 8,2%. Esta propriedade está ao preço justo dentro da dinâmica atual do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €263,474 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €285,000 situa-se €21,526 (8.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €285,000 face à base da zona de rua 8 de Setembro, 9 de €233,787 (€3,340/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 64/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €233,787, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €263,474 (€3,764/m²), uma diferença de €21,526 (8.2%) face ao preço pedido de €285,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua 8 de Setembro, 9 | Imóvel em análise | €285,000 | €4,071 | — | 65 | 74 |
| rua Armando Cortesão, 25 | Ativo | €270,000 | €3,462 | 15.0% | 60 | 78 |
| avenida Dom Nuno Álvares Pereira, 56 | Ativo | €285,000 | €3,851 | 5.4% | 60 | 73 |
| Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas · 90daaa | Ativo | €215,000 | €2,905 | 28.6% | — | 79 |
| Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas · 001bf1 | Ativo | €295,000 | €4,097 | 0.6% | 65 | 73 |
| Mediana | €277,500 | €3,657 | 10.2% | 60 | 76 |
Tese de investimento
Buy-and-hold Investir neste apartamento de 2 quartos oferece uma opção estável para a valorização a longo prazo, uma vez que a sua proximidade à área metropolitana de Lisboa sugere estabilidade económica. A avaliação do valor justo indica que a propriedade está razoavelmente avaliada em €285,000, tornando-a um imóvel adequado para manter nas atuais dinâmicas de mercado. Family rental Com um rendimento bruto de 3,3%, esta propriedade está bem posicionada para famílias que buscam proximidade a Lisboa, beneficiando da segurança típica dos subúrbios de Almada. A sua avaliação justa de €285,000 sugere que, embora o custo inicial esteja justificado, os retornos de arrendamento contínuos estarão alinhados com as expectativas do mercado. Long-term rental Uma estratégia de arrendamento de longa duração pode ser vantajosa, dado o score atrativo do bairro de 74/100, que indica demanda por parte dos inquilinos. O preço justo sugere que está avaliada em €285,000 e permite um investimento sustentável com foco na ocupação estável dos inquilinos numa área em crescimento.
Riscos
[Risco de rotatividade de inquilinos] Com uma pontuação de estabilidade de Inquilinos de 65/100, existe uma maior probabilidade de rotatividade elevada de inquilinos, o que pode levar a períodos de vacância e perda de rendimento de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 324 601 €
- Capital próprio necessário
- 96 601 €
- Prestação mensal
- 961 €
- Rentabilidade bruta
- 2,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -614 €
- Preço285 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões10 556 €
- Imposto do Selo (escritura)2280 €
- Imposto do Selo (crédito)1368 €
- Escritura, registo e banco2184 €
- Obras23 213 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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