Duplex em Portimão
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Duplex T2 com 120 m² em Portimão, à venda por 495 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 396 986 €, 19,8% abaixo do preço pedido. A análise de 34 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de jardim e mar. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Duplex T2 com 2 casas de banho de 120 m², construído em 1995, certificado energético E. Localizado freguesia de Portimão, concelho de Portimão, distrito de Faro. Este duplex possui estores elétricos na suíte principal para maior conveniência e uma varanda virada a sul equipada com um toldo elétrico para desfrutar das vistas enquanto se mantém fresco.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €495,000 está significativamente acima do valor justo de €396,986, indicando uma propriedade sobrevalorizada em €98,014 (24.7%). Esta estratégia de preços pode limitar potenciais compradores que buscam valor. Buy-to-flip angle. Dada a sua condição e materiais de alta qualidade, uma estratégia de compra e revenda poderia direcionar um preço de revenda significativamente acima dos custos de aquisição, visando uma saída lucrativa em um curto espaço de tempo. Buy-to-let angle. Com um rendimento bruto estimado de 2.6%, a estratégia de arrendamento foca num rendimento mensal estável de aproximadamente €1,073. A atratividade turística da área a torna adequada para oportunidades de arrendamento a longo e curto prazo.
Avaliação
Valor justo estimado em €396,986 a partir de 5 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €495,000 situa-se €98,014 (24.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €495,000 face à base da zona de Portimão, Portimão, Faro de €350,747 (€2,923/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 75/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €350,747, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €396,986 (€3,308/m²), uma diferença de €98,014 (24.7%) face ao preço pedido de €495,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Portimão · 6a90f0 | Imóvel em análise | €495,000 | €4,125 | — | 71 | 70 |
| Portimão · dc1466 | Ativo | €310,000 | €3,131 | 24.1% | 78 | 74 |
| travessa António Vicente de Castro | Ativo | €380,000 | €2,639 | 36.0% | 74 | 66 |
| urbanização Clube do Vau, 2 | Ativo | €483,000 | €3,551 | 13.9% | 75 | 76 |
| urbanização Clube do Vau, 2 | Ativo | €483,000 | €3,308 | 19.8% | 75 | 75 |
| Mediana | €431,500 | €3,220 | 22.0% | 75 | 75 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O duplex em Portimão está atualmente sobrevalorizado a €495,000, excedendo significantemente o valor justo de €396,986 em 24.7%. Com um baixo rendimento bruto de 2.6%, este investimento terá dificuldade em gerar retornos atrativos a longo prazo. Arrendamento a curto prazo Embora a propriedade esteja situada numa área turística proeminente do Algarve, a sua valorização de €495,000 está a 24.7% acima do valor justo. Dado o rendimento bruto de 2.6%, os potenciais retornos dos arrendamentos de curto prazo podem não justificar este prémio. Buy-and-hold Investir neste duplex de 2 quartos como uma estratégia de buy-and-hold é desfavorável devido ao seu preço atual de €495,000, que ofusca a valorização justa de €396,986 em 24.7%. O rendimento magro de 2.6% indica que manter este ativo pode não gerar a valorização desejada ao longo do tempo.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A pontuação de estabilidade económica de 60/100 indica um risco potencial de retrocessos financeiros que podem afetar o valor da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 548 249 €
- Capital próprio necessário
- 152 249 €
- Prestação mensal
- 1670 €
- Rentabilidade bruta
- 2,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1222 €
- Preço495 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões26 900 €
- Imposto do Selo (escritura)3960 €
- Imposto do Selo (crédito)2376 €
- Escritura, registo e banco2688 €
- Obras17 325 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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