Apartamento em Avenidas Novas
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Apartamento T4 com 238 m² em Avenidas Novas, Lisbon, à venda por 1 780 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 557 449 €, 12,5% abaixo do preço pedido. A análise de 19 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: lareira, soalho de madeira e radiadores.
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Visão geral
Apartamento T4 com 3 casas de banho de 238 m², certificado energético D. Localizado freguesia de Avenidas Novas, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Este apartamento único possui vistas desimpedidas sobre o Parque Eduardo VII e conserva o caráter da arquitetura de Lisboa, oferecendo um potencial de renovação excecional numa localização prestigiosa.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1.780.000 está €222.551 (14,3%) acima do valor justo de €1.557.449, indicando que a propriedade está sobrevalorizada com base nas condições atuais do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,557,449 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €1,780,000 situa-se €222,551 (14.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,780,000 face à base da zona de Avenidas Novas, Lisbon, Lisbon de €1,388,282 (€5,833/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 72/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €1,388,282, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €1,557,449 (€6,544/m²), uma diferença de €222,551 (14.3%) face ao preço pedido de €1,780,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Avenidas Novas · 6a9126 | Imóvel em análise | €1,780,000 | €7,479 | — | 70 | 79 |
| Alvalade · 6f41f1 | Ativo | €1,100,000 | €5,093 | 31.9% | 74 | 78 |
| Areeiro · 25f8d9 | Ativo | €1,150,000 | €6,053 | 19.1% | 74 | 80 |
| avenida Praia da Vitória | Ativo | €1,358,000 | €7,073 | 5.4% | 74 | 79 |
| rua Carlos Alberto da Mota Pinto | Ativo | €1,400,000 | €7,035 | 5.9% | 68 | 89 |
| Mediana | €1,254,000 | €6,544 | 12.5% | 74 | 80 |
Tese de investimento
Arrendamento de longa duração Esta propriedade está sobrevalorizada a €1,780,000, representando uma diferença de 14.3% em relação ao seu valor justo de €1,557,449, o que diminui a sua atratividade para investimentos de arrendamento de longa duração. Além disso, com uma rentabilidade bruta de apenas 2.4%, o retorno financeiro pode não justificar o elevado custo de entrada para investidores que buscam um fluxo de caixa estável. Arrendamento para famílias Embora a propriedade esteja situada numa vizinhança bem classificada com boas comodidades, o seu prémio de 14.3% sobre o valor justo de €1,557,449 torna-a menos atrativa para fins de arrendamento familiar. O preço atual, juntamente com uma rentabilidade de apenas 2.4%, sugere que este investimento pode não proporcionar o valor esperado para famílias que buscam uma residência a longo prazo. Compra e manutenção O preço de listagem do apartamento de €1,780,000 está 14.3% acima do valor de mercado justo de €1,557,449, indicando que pode demorar mais para perceber a valorização do ativo numa estratégia de compra e manutenção. Além disso, com uma rentabilidade bruta de apenas 2.4%, o potencial de uma manutenção lucrativa a longo prazo fica diminuído, tornando-o menos apelativo como um veículo de investimento estável.
Riscos
Risco de turnover de inquilinos O índice de estabilidade dos inquilinos de 70/100 indica um risco moderado de turnover, o que pode levar a períodos de vacância e custos elevados para substituição de inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 987 053 €
- Capital próprio necessário
- 563 053 €
- Prestação mensal
- 6004 €
- Rentabilidade bruta
- 2,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -5148 €
- Preço1 780 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões133 500 €
- Imposto do Selo (escritura)14 240 €
- Imposto do Selo (crédito)8544 €
- Escritura, registo e banco5772 €
- Obras44 997 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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