Apartamento em Rio Tinto
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Apartamento T3 com 98 m² em Rio Tinto, Gondomar, à venda por 280 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 244 957 €, 12,5% abaixo do preço pedido. A análise de 6 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo. Características visíveis nas fotografias: garagem, ilha de cozinha e eletrodomésticos em inox.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 98 m², certificado energético E. Localizado freguesia de Rio Tinto, concelho de Gondomar, distrito de Porto. Este apartamento possui um jardim privado, oferecendo um raro espaço exterior para relaxamento e convívios, complementado por uma garagem espaçosa para estacionamento conveniente.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €280,000 está €35,043, ou 14.3%, acima do valor justo de €244,957. Esta propriedade é considerada sobrevalorizada com base nas condições atuais de mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €244,957 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €280,000 situa-se €35,043 (14.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €280,000 face à base da zona de Rio Tinto, Gondomar, Porto de €240,395 (€2,453/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 50/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €240,395, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €244,957 (€2,500/m²), uma diferença de €35,043 (14.3%) face ao preço pedido de €280,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Rio Tinto · 6a91a2 | Imóvel em análise | €280,000 | €2,857 | — | 62 | 69 |
| rua Fernão de Magalhães | Ativo | €224,900 | €2,249 | 21.3% | 44 | 70 |
| rua da Ferraria S / N | Ativo | €302,000 | €2,649 | 7.3% | 65 | 75 |
| rua São Francisco Xavier | Ativo | €274,500 | €2,665 | 6.7% | 60 | 75 |
| jardim em Ermesinde | Ativo | €470,000 | €2,350 | 17.8% | — | 68 |
| Mediana | €288,250 | €2,500 | 12.5% | 60 | 73 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O apartamento de 3 quartos em Rio Tinto está sobrevalorizado em 14.3% em relação ao seu valor justo de €244,957, refletindo uma falta de atratividade de investimento para estratégias de arrendamento a longo prazo. Com um rendimento bruto de apenas 4.2%, o retorno potencial não justifica o preço de compra elevado nesta vizinhança com uma classificação de qualidade decente, mas não excecional, de 69/100. Compra e manutenção Investir nesta propriedade como uma estratégia de compra e manutenção apresenta riscos devido à sua supervalorização e a um rendimento bruto de 4.2%, que pode não acompanhar o aumento dos custos e da inflação. A classificação de condição de apenas 50/100 sugere custos de manutenção futuros que podem corroer ainda mais a rentabilidade. Arrendamento familiar Embora a área ofereça benefícios suburbanos e comodidades decentes, o apartamento está sobrevalorizado a €280,000, tornando-o menos atrativo para fins de arrendamento familiar. O rendimento bruto de 4.2% e a pontuação de condição de apenas 50/100 indicam um valor limitado para famílias que buscam um ambiente de vida de qualidade a longo prazo.
Riscos
Sensibilidade Económica: Com pontuações de estabilidade económica e estabilidade de inquilinos a 70/100, a propriedade pode ser vulnerável a recessões económicas, potencialmente levando a uma diminuição da ocupação e da renda.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 349 862 €
- Capital próprio necessário
- 125 862 €
- Prestação mensal
- 944 €
- Rentabilidade bruta
- 3,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -511 €
- Preço280 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões10 206 €
- Imposto do Selo (escritura)2240 €
- Imposto do Selo (crédito)1344 €
- Escritura, registo e banco2172 €
- Obras53 900 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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