Moradia em São Brás de Alportel
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Moradia T1 com 64 m² em São Brás de Alportel, à venda por 240 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 148 367 €, 38,2% abaixo do preço pedido. A análise de 45 fotografias classifica o estado de conservação como C5 (precisa de obras) e os acabamentos como Q5 (básica). Estilo de quinta rústica, com vista de campo, jardim e serra. Características visíveis nas fotografias: jardim.
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Visão geral
Moradia T1 com 1 casas de banho de 64 m², construído em 1950. Localizado freguesia de São Brás de Alportel, concelho de São Brás de Alportel, distrito de Faro. Características Notáveis: A propriedade oferece 3,81 hectares de terreno com várias árvores de fruto, ideal para uma vida sustentável ou desenvolvimento de turismo rural numa pacata zona montanhosa.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €240,000 está significativamente acima do valor justo em €91,633, o que equivale a uma sobrevalorização de 61.8%. Esta disparidade levanta preocupações sobre a viabilidade do investimento.
Avaliação
Valor justo estimado em €148,367 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €240,000 situa-se €91,633 (61.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €240,000 face à base da zona de São Brás de Alportel, São Brás de Alportel, Faro de €162,420 (€2,538/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 23/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €162,420, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €148,367 (€2,318/m²), uma diferença de €91,633 (61.8%) face ao preço pedido de €240,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| São Brás de Alportel · 6a9431 | Imóvel em análise | €240,000 | €3,750 | — | 20 | 68 |
| São Brás de Alportel · 02383c | Ativo | €240,000 | €2,243 | 40.2% | 45 | 58 |
| Conceição e Estoi · 6eba68 | Ativo | €270,000 | €2,308 | 38.5% | 40 | 62 |
| São Brás de Alportel · 6d5472 | Ativo | €340,000 | €2,329 | 37.9% | 35 | 61 |
| São Brás de Alportel · 49b86b | Ativo | €460,000 | €3,382 | 9.8% | 56 | 57 |
| Mediana | €305,000 | €2,319 | 38.2% | 43 | 60 |
Tese de investimento
Arrendamento de férias a curto prazo A propriedade está sobrevalorizada a €240,000, significativamente acima do seu valor justo de €148,367, o que representa uma diferença de 61,8%. Dada a influência turística da área e a fraca classificação de condição de 23/100, investir em arrendamentos de férias a curto prazo aqui representaria riscos financeiros consideráveis. Habitação para reformados A €240,000, esta propriedade está acima do valor justo em relação ao seu valor de €148,367, criando uma diferença significativa de 61,8%. Embora o bairro tenha uma classificação moderada de 68/100, a baixa pontuação de condição indica que pode não ser uma opção atraente para reformados que busquem habitação de qualidade. Comprar e manter Com um preço a pedir de €240,000, que está 61,8% acima do valor justo de €148,367, o potencial para valorização a longo prazo neste mercado é questionável. O rendimento atual de 0% bruto e uma preocupante pontuação de condição de 23/100 sugerem que estratégias de comprar e manter provavelmente terão um desempenho inferior neste caso.
Riscos
Vulnerabilidade económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 60/100, existe um risco notável de que a recessão económica afete o valor da propriedade e a renda de aluguel.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 310 954 €
- Capital próprio necessário
- 118 954 €
- Prestação mensal
- 841 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1028 €
- Preço240 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões7406 €
- Imposto do Selo (escritura)1920 €
- Imposto do Selo (crédito)1152 €
- Escritura, registo e banco2076 €
- Obras58 400 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹComparables come from the surrounding municipality (~15km).
- ℹComparable similarity is modest (median 39%).
- ℹSubject energy rating is unknown (district median assumed).
- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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