Penthouse em Conceição e Cabanas de Tavira
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Penthouse T3 com 121 m² em Conceição e Cabanas de Tavira, Tavira, à venda por 740 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 450 559 €, 39,1% abaixo do preço pedido. A análise de 24 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e mar. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Penthouse T3 com 2 casas de banho de 121 m², construído em 2022, certificado energético A+. Localizado em praça da República, freguesia de Conceição e Cabanas de Tavira, concelho de Tavira, distrito de Faro. Características Notáveis: O penthouse possui um terraço privado no telhado com uma pérgola bioclimática, oferecendo uma vida ao ar livre durante todo o ano e vistas expansivas sobre a paisagem histórica de Tavira.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €740,000 está significativamente acima do valor justo de €450,559, indicando uma valorização inflacionada de €289,441 (64.2%). Esta propriedade é considerada sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €450,559 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €740,000 situa-se €289,441 (64.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €740,000 face à base da zona de praça da República de €412,331 (€3,408/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 82/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €412,331, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €450,559 (€3,724/m²), uma diferença de €289,441 (64.2%) face ao preço pedido de €740,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| praça da República | Imóvel em análise | €740,000 | €6,116 | — | 80 | 55 |
| praça da República | Ativo | €465,000 | €3,550 | 42.0% | 75 | 55 |
| Conceição e Cabanas de Tavira · 08ff34 | Ativo | €650,000 | €3,439 | 43.8% | 79 | 52 |
| Vila Nova de Cacela · 6f405a | Ativo | €745,000 | €4,967 | 18.8% | 75 | 52 |
| Conceição e Cabanas de Tavira · 2620f9 | Ativo | €365,000 | €5,141 | 15.9% | 78 | 60 |
| Mediana | €557,500 | €4,259 | 30.4% | 77 | 54 |
Tese de investimento
Arrendamento de curto prazo Dado o preço de listagem da propriedade de €740,000, que está 64.2% acima do seu valor justo de €450,559, é improvável que gere um retorno viável no mercado de arrendamento de curto prazo, especialmente com um rendimento bruto de 0%. A natureza turística da localização é ofuscada pelo ponto de preço excessivo, prejudicando a sua atratividade como uma oportunidade lucrativa de arrendamento de férias. Arrendamento de longo prazo O preço pedido pela propriedade excede significativamente o seu valor justo, tornando-a menos atraente para perspetivas de arrendamento de longo prazo, apesar de estar localizada numa região favorável ao turismo. Um desvio de 64.2%, juntamente com um rendimento bruto de 0%, sugere que os potenciais retornos de aluguer serão insuficientes para justificar o investimento inicial, limitando o seu potencial no mercado de arrendamento de longo prazo.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A avaliação de estabilidade económica da propriedade, de 45/100, sugere um risco elevado de recessões que podem afetar a renda e a retenção de inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 800 268 €
- Capital próprio necessário
- 208 268 €
- Prestação mensal
- 2496 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -3066 €
- Preço740 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões44 400 €
- Imposto do Selo (escritura)5920 €
- Imposto do Selo (crédito)3552 €
- Escritura, registo e banco3276 €
- Obras3120 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹComparable similarity is modest (median 23%).
- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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