Apartamento em Arroios
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Apartamento T3 com 98 m² em Arroios, Lisbon, à venda por 695 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 495 701 €, 28,7% abaixo do preço pedido. A análise de 14 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: roupeiros embutidos, soalho de madeira e pés-direitos altos.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 98 m², no 1º andar, construído em 1951, certificado energético C. Localizado freguesia de Arroios, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Este apartamento mantém elementos originais, como tetos artisticamente trabalhados e chão em madeira, aumentando o seu charme enquanto oferece comodidades modernas, como janelas oscilantes de vidros duplos para conforto.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €695,000 está €199,299 (40,2%) acima do valor justo de €495,701. Esta propriedade é considerada sobrevalorizada e pode não gerar um retorno que justifique o investimento.
Avaliação
Valor justo estimado em €495,701 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €695,000 situa-se €199,299 (40.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €695,000 face à base da zona de Arroios, Lisbon, Lisbon de €482,195 (€4,920/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 76/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €482,195, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €495,701 (€5,058/m²), uma diferença de €199,299 (40.2%) face ao preço pedido de €695,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Arroios · 6a9585 | Imóvel em análise | €695,000 | €7,092 | — | 75 | 81 |
| Arroios · 1e621c | Ativo | €640,000 | €5,565 | 21.5% | — | 90 |
| rua Andrade S / N | Ativo | €848,000 | €5,769 | 18.7% | 80 | 85 |
| rua do Alecrim, 11 | Ativo | €290,000 | €2,636 | 62.8% | 78 | 83 |
| avenida Almirante Reis, 48 | Ativo | €464,000 | €4,833 | 31.8% | 70 | 85 |
| Mediana | €552,000 | €5,199 | 26.7% | 78 | 85 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O preço de lista de €695,000 para este apartamento de 3 quartos em Arroios representa uma discrepância significativa em relação ao seu valor justo de €495,701, destacando-se uma sobrevalorização de 40,2%. Com um rendimento bruto de apenas 2,7%, os retornos financeiros do arrendamento a longo prazo podem não justificar este preço de compra elevado. Compra e manutenção Investir neste apartamento em Arroios por €695,000 não é aconselhável, dado o seu valor justo de €495,701 e uma lacuna substancial que indica sobrevalorização. Mesmo com a sólida classificação do bairro de 81/100, o potencial de apreciação a longo prazo é diminuído pelo elevado custo de entrada atual. Mercado de luxo O preço pedido de €695,000 excede muito o valor justo de €495,701, indicando que este apartamento está sobrevalorizado em 40,2%, o que pode dificultar a sua atratividade no mercado de luxo. Embora o apartamento esteja localizado numa zona urbana desejável e esteja em boas condições, o seu rendimento de 2,7% sugere que pode ter dificuldades em atrair compradores de alto nível à procura de valor. Não ideal para: Arrendamento de estudantes, Arrendamento de curto prazo, Renovação de valor acrescido
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 75/100, existe um risco elevado de rotatividade de inquilinos, o que pode resultar em aumento das taxas de vacância e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 760 049 €
- Capital próprio necessário
- 204 049 €
- Prestação mensal
- 2344 €
- Rentabilidade bruta
- 2,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1628 €
- Preço695 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões41 700 €
- Imposto do Selo (escritura)5560 €
- Imposto do Selo (crédito)3336 €
- Escritura, registo e banco3168 €
- Obras11 285 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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