Moradia em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória
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Moradia T6 com 304 m² em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, Porto, à venda por 520 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 631 363 €, 21,4% acima do preço pedido. A análise de 13 fotografias classifica o estado de conservação como C5 (precisa de obras) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo tradicional português, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça e lareira.
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Visão geral
Moradia T6 com 3 casas de banho de 304 m², certificado energético E. Localizado em rua de Oliveira Monteiro, 133, freguesia de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, concelho de Porto, distrito de Porto. Características Notáveis: A propriedade conta com um espaço exterior privado de aproximadamente 150 metros quadrados, totalmente virado a sul, ideal para maximizar a luz natural e oportunidades de desenvolvimento ao ar livre.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €520,000 está significativamente abaixo do valor justo de €631,363, tornando esta propriedade subvalorizada em €111,363 (17,6%). Esta discrepância representa uma oportunidade atraente para investidores potenciais.
Avaliação
Valor justo estimado em €631,363 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €520,000 situa-se €111,363 (17.6%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €520,000 face à base da zona de rua de Oliveira Monteiro, 133 de €850,165 (€2,797/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 19/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €850,165, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €631,363 (€2,077/m²), uma diferença de €111,363 (17.6%) face ao preço pedido de €520,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua de Oliveira Monteiro, 133 | Imóvel em análise | €520,000 | €1,711 | — | 15 | 79 |
| rua de Rodolfo de Araújo | Ativo | €575,000 | €1,867 | 9.1% | 22 | 69 |
| rua de Justino Teixeira, 801 | Ativo | €320,000 | €2,667 | 55.9% | 15 | 76 |
| rua de Vale Formoso | Ativo | €390,000 | €728 | 57.5% | — | 84 |
| rua da Constituição | Ativo | €590,000 | €2,287 | 33.7% | 25 | 74 |
| Mediana | €482,500 | €2,077 | 21.4% | 22 | 75 |
Tese de investimento
Arrendamento de longa duração A propriedade em Cedofeita oferece um rendimento bruto substancial de 9,2%, sinalizando uma forte procura de arrendamento nesta área urbana. Além disso, a elevada classificação do bairro de 79/100 indica uma localização desejável para inquilinos a longo prazo, aumentando a estabilidade do investimento. Comprar e manter Com um valor justo de €631,363 comparado ao preço de listagem de €520,000, esta propriedade apresenta uma oportunidade atraente de comprar e manter, uma vez que está subvalorizada em 17,6%. O impacto positivo das comodidades urbanas e do emprego na área sugere uma potencial valorização ao longo do tempo, tornando-a uma adição inteligente a qualquer portfólio de investimento a longo prazo. Mercado de luxo Embora a propriedade não esteja atualmente posicionada no mercado de luxo, seu tamanho e localização em um bairro bem avaliado fornecem uma base para um reposicionamento futuro no mercado. O desenvolvimento urbano em curso no Porto indica que a demanda por propriedades de alto padrão pode aumentar, criando oportunidades futuras para um aumento de preços nesta área.
Riscos
Sensibilidade de Mercado As pontuações de estabilidade económica e de inquilinos de 75/100 podem indicar suscetibilidade a flutuações de mercado, impactando potencialmente a renda de aluguel e as taxas de ocupação.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 845 585 €
- Capital próprio necessário
- 429 585 €
- Prestação mensal
- 1822 €
- Rentabilidade bruta
- 5,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -349 €
- Preço520 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões28 900 €
- Imposto do Selo (escritura)4160 €
- Imposto do Selo (crédito)2496 €
- Escritura, registo e banco2748 €
- Obras287 280 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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