Moradia em Gulpilhares e Valadares
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Moradia T1 com 474 m² em Gulpilhares e Valadares, Vila Nova de Gaia, à venda por 1 900 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 623 749 €, 14,5% abaixo do preço pedido. A análise de 45 fotografias classifica o estado de conservação como C5 (precisa de obras) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo tradicional português, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: vidros duplos, vigas à vista e jardim.
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Visão geral
Moradia T1 com 1 casas de banho de 474 m², construído em 1937, certificado energético E. Localizado em avenida António Coelho Moreira, 958, freguesia de Gulpilhares e Valadares, concelho de Vila Nova de Gaia, distrito de Porto. Característica Única: A propriedade possui planos de expansão aprovados que permitem um aumento substancial na área habitacional, preservando o seu encanto arquitetónico histórico. Potencial: Com uma vasta área de jardim, oferece oportunidades para amenidades de lazer e desenvolvimento residencial.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1,900,000 está significativamente acima do valor justo de €1,623,749, tornando-a sobrevalorizada em €276,251 (17.0%). Esta disparidade indica uma falta de alinhamento no mercado para potenciais compradores.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,623,749 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €1,900,000 situa-se €276,251 (17.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,900,000 face à base da zona de avenida António Coelho Moreira, 958 de €1,849,164 (€3,901/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 34/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €1,849,164, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €1,623,749 (€3,426/m²), uma diferença de €276,251 (17.0%) face ao preço pedido de €1,900,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| avenida António Coelho Moreira, 958 | Imóvel em análise | €1,900,000 | €4,008 | — | 25 | 67 |
| avenida Gomes Júnior, 598 | Ativo | €350,000 | €5,833 | 45.5% | — | 73 |
| Gulpilhares e Valadares · e40afa | Ativo | €430,000 | €3,258 | 18.7% | 15 | 67 |
| Mafamude e Vilar do Paraíso · 957079 | Ativo | €249,000 | €3,557 | 11.3% | 30 | 73 |
| Madalena · 1e654f | Ativo | €350,000 | €2,500 | 37.6% | 12 | 74 |
| Mediana | €350,000 | €3,408 | 15.0% | 15 | 73 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está sobrevalorizada a €1.900.000, 17,0% acima do seu valor justo de €1.623.749, o que limita o potencial de retorno de investimento em arrendamentos a longo prazo. Com um rendimento de 0% bruto e uma pontuação de condição de apenas 34/100, o investimento é pouco provável de atrair inquilinos estáveis na área suburbana. Comprar e manter A €1.900.000, esta casa fica claramente acima do valor justo, tornando-se um investimento arriscado para comprar e manter com uma discrepância de 17,0% em relação ao preço de mercado justo. A condição subótima e a falta de rendimento diminuem ainda mais o potencial de valorização de capital ao longo do tempo. Arrendamento familiar Embora a vizinhança apoie uma base de inquilinos de classe média, o preço da propriedade de €1.900.000 é excessivo em comparação com o seu valor justo, resultando numa desvantagem de 17,0%. Os baixos rendimentos brutos e os indicadores de condição pouco promissores sugerem uma atratividade limitada para famílias que procuraram opções de arrendamento nesta região suburbana.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos O índice de estabilidade dos inquilinos de 65/100 sugere um risco moderado de rotatividade de inquilinos, o que pode levar a períodos de vacância prolongados e custos adicionais de leasing.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 2 459 330 €
- Capital próprio necessário
- 939 330 €
- Prestação mensal
- 6657 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -8452 €
- Preço1 900 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões142 500 €
- Imposto do Selo (escritura)15 200 €
- Imposto do Selo (crédito)9120 €
- Escritura, registo e banco6060 €
- Obras386 450 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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