Vivenda em Albufeira e Olhos de Água
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Vivenda T5 com 486 m² em Albufeira e Olhos de Água, Albufeira, à venda por 4 500 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 3 038 946 €, 32,5% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T5 com 5 casas de banho de 486 m², construído em 2020. Localizado freguesia de Albufeira e Olhos de Água, concelho de Albufeira, distrito de Faro. Características Notáveis: Cada villa inclui acesso direto ao campo de golfe adjacente de Pine Cliffs e oferece vistas incomparáveis do oceano e da paisagem florestal circundante.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €4,500,000 excede o valor justo de €3,038,946 em €1,461,054, ou 48,1%, indicando que esta propriedade está sobrevalorizada. Os investidores devem proceder com cautela, dada a sua valorização inflacionada.
Avaliação
Valor justo estimado em €3,038,946 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €4,500,000 situa-se €1,461,054 (48.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €4,500,000 face à base da zona de Albufeira e Olhos de Água, Albufeira, Faro de €2,612,420 (€5,375/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 84/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €2,612,420, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €3,038,946 (€6,253/m²), uma diferença de €1,461,054 (48.1%) face ao preço pedido de €4,500,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Albufeira e Olhos de Água · b32979 | Imóvel em análise | €4,500,000 | €9,259 | — | 82 | 70 |
| rua de Brejos | Ativo | €2,350,000 | €6,714 | 27.5% | 82 | 71 |
| rua Fernando Pessoa, 84 | Ativo | €695,000 | €5,792 | 37.4% | 80 | 70 |
| Albufeira e Olhos de Água · 4bbf71 | Ativo | €950,000 | €9,500 | 2.6% | 80 | 73 |
| Albufeira e Olhos de Água · 956daa | Ativo | €565,000 | €3,210 | 65.3% | 71 | 70 |
| Mediana | €822,500 | €6,253 | 32.5% | 80 | 71 |
Tese de investimento
Aluguer de férias a curto prazo A propriedade está atualmente sobrevalorizada em €4,500,000, representando uma diferença de 48.1% acima do seu valor justo de €3,038,946, o que diminui a potencial rentabilidade num mercado competitivo de alugueres de férias. Com um rendimento bruto de 0% e uma pontuação média de 70/100 para o bairro, o ativo não oferece a valorização financeira exigida para investimentos de aluguer a curto prazo. Compra e manutenção Investir nesta propriedade como uma estratégia de compra e manutenção parece desfavorável, dado que sua sobrevalorização e a ausência de geração de renda levam a um rendimento bruto de 0%. O preço de €4,500,000 também eclipsa o valor justo da propriedade de €3,038,946, podendo dificultar a valorização de capital a longo prazo e a estabilidade numa economia predominantemente sazonal. Arrendamento familiar Como um investimento para arrendamento familiar, esta vila está sobrevalorizada em €4,500,000, significativamente acima do seu valor justo de €3,038,946, limitando o potencial de retorno de arrendamento. O bairro, que foi avaliado apenas em 70/100, indica possíveis desafios na atração de inquilinos a longo prazo, diminuindo assim sua atratividade dentro desta estratégia.
Riscos
Vulnerabilidade Económica O score de estabilidade económica de 60/100 indica um risco moderado de recessões económicas que podem afetar os valores dos imóveis ou a receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 4 907 400 €
- Capital próprio necessário
- 1 307 400 €
- Prestação mensal
- 15 178 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -20 188 €
- Preço4 500 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões337 500 €
- Imposto do Selo (escritura)36 000 €
- Imposto do Selo (crédito)21 600 €
- Escritura, registo e banco12 300 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Vivenda | 5 qts | 6 wc | 650 m² | Construído 1992
- ℹSubject energy rating is unknown (district median assumed).
- ℹGrande dispersão de preços entre os comparáveis (565 000 €–2 350 000 €) — o intervalo da avaliação é largo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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