Moradia em São Gonçalo de Lagos
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Moradia T2 com 100 m² em São Gonçalo de Lagos, Lagos, à venda por 475 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 489 647 €, em linha com o preço pedido. A análise de 33 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de cidade, jardim e mar. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Moradia T2 com 2 casas de banho de 100 m², certificado energético C. Localizado freguesia de São Gonçalo de Lagos, concelho de Lagos, distrito de Faro.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €475,000 está aproximadamente 3,0% abaixo do valor justo de €489,647, indicando que esta propriedade está ao preço justo no mercado atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €489,647 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €475,000 situa-se €14,647 (3.0%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €475,000 face à base da zona de São Gonçalo de Lagos, Lagos, Faro de €456,483 (€4,565/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 66/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €456,483, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €489,647 (€4,896/m²), uma diferença de €14,647 (3.0%) face ao preço pedido de €475,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| São Gonçalo de Lagos · b329a1 | Imóvel em análise | €475,000 | €4,750 | — | 64 | 66 |
| São Gonçalo de Lagos · b7c37e | Ativo | €437,500 | €4,089 | 13.9% | 62 | 74 |
| São Gonçalo de Lagos · 46801f | Ativo | €299,000 | €4,902 | 3.2% | 72 | 70 |
| São Gonçalo de Lagos · 001a87 | Ativo | €650,000 | €5,328 | 12.2% | 62 | 75 |
| São Gonçalo de Lagos · 261f51 | Ativo | €399,500 | €5,790 | 21.9% | 75 | 71 |
| Mediana | €418,500 | €5,115 | 7.7% | 67 | 73 |
Tese de investimento
Alojamento local de curto prazo Com um rendimento bruto de 3%, a propriedade apresenta um retorno médio para alojamento local de curto prazo em uma área turística desejável como Lagos. No entanto, a avaliação justa indica que está razoavelmente precificada, limitando a apreciação potencial em um mercado competitivo. Manter e alugar Investir nesta propriedade para uma estratégia de manter e alugar pode gerar retornos estáveis, dado o seu valor de mercado justo, mas o rendimento de 3% sugere benefícios mínimos de fluxo de caixa. A classificação do bairro de 66/100 destaca uma qualidade de inquilinos e serviços moderados, tornando-a uma opção menos atraente para crescimento a longo prazo. Renovação com valorização Embora a propriedade esteja ao preço justo, a sua condição atual de 66/100 indica potencial para renovações que possam aumentar o valor, permitindo retornos de investimento a longo prazo melhorados. O interesse dos investidores em melhorias ainda seria moderado pelo preço competitivo na vizinhança, mantendo cautela sobre os retornos esperados.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A propriedade está exposta a riscos económicos devido a uma baixa pontuação de estabilidade económica de 55/100, indicando potenciais flutuações nas condições de mercado que podem impactar a receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 538 138 €
- Capital próprio necessário
- 158 138 €
- Prestação mensal
- 1602 €
- Rentabilidade bruta
- 2,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1021 €
- Preço475 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões25 300 €
- Imposto do Selo (escritura)3800 €
- Imposto do Selo (crédito)2280 €
- Escritura, registo e banco2640 €
- Obras29 118 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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