Moradia T4, 110 m² em Azeitão (São Lourenço e São Simão), Setúbal
Moradia T4 com 110 m² em Azeitão (São Lourenço e São Simão), Setúbal, à venda por 499 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 405 066 €, 18,8% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T4 com 3 casas de banho de 110 m², construído em 1977, certificado energético E. Localizado em parque Natural da Arrábida, freguesia de Azeitão (São Lourenço e São Simão), concelho de Setúbal, distrito de Setúbal. Características Notáveis: A propriedade possui uma área de churrasqueira perfeita para entreter, e uma piscina cercada de árvores de fruto, aumentando seu apelo ao ar livre em um ambiente tranquilo. Contexto Adicional: Esta casa combina atualizações modernas com uma localização pacífica perto das praias, ideal para o desfrute em família.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €499,000 está significativamente acima do valor justo, que é estimado em €405,066, refletindo uma sobrevalorização de €93,934 (23.2%). Isto indica uma falta de alinhamento de valor para os potenciais compradores.
Avaliação
Valor justo estimado em €405,066 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €499,000 situa-se €93,934 (23.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €499,000 face à base da zona de parque Natural da Arrábida de €379,102 (€3,446/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 64/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €379,102, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €405,066 (€3,682/m²), uma diferença de €93,934 (23.2%) face ao preço pedido de €499,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| parque Natural da Arrábida | Imóvel em análise | €499,000 | €4,536 | — | 64 | 54 |
| Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça) · 8ee34d | Ativo | €499,000 | €4,536 | 0% | 63 | 59 |
| parque Natural da Arrábida | Ativo | €450,000 | €3,719 | 18.0% | 70 | 59 |
| parque Natural da Arrábida | Ativo | €650,000 | €7,222 | 59.2% | 45 | 54 |
| rua Vasco Queimado, 18 | Ativo | €380,000 | €3,455 | 23.8% | 70 | 63 |
| Mediana | €474,500 | €4,128 | 9.0% | 67 | 59 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está sobrevalorizada a €499,000 em comparação com um valor justo de €405,066, significando uma diferença significativa de 23,2%. Com um rendimento bruto de apenas 3,5%, este investimento pode ter dificuldades em atrair arrendatários a longo prazo que à procura de habitação acessível. Comprar e manter Investir nesta propriedade a um preço de compra significativamente acima do seu valor justo apresenta um risco substancial, uma vez que está atualmente sobrevalorizada em 23,2%. Manter um ativo desse tipo pode levar a retornos diminuídos, particularmente numa área classificada apenas com 54/100 para qualidade dos inquilinos e serviços. Arrendamento familiar Embora os arrendamentos familiares beneficiem geralmente de uma procura estável, o preço desta propriedade de €499,000—23,2% acima do seu valor justo—limita o seu apelo para potenciais inquilinos. A área envolvente também apresenta uma classificação de bairro medíocre de 54/100, o que pode afastar famílias, independentemente da disponibilidade de espaço.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Os índices combinados de Estabilidade Económica (60/100) e Estabilidade dos Inquilinos (55/100) sugerem uma maior probabilidade de rotatividade de inquilinos, o que pode resultar em taxas de vacância mais elevadas e perda de rendimento de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 571 783 €
- Capital próprio necessário
- 172 583 €
- Prestação mensal
- 1683 €
- Rentabilidade bruta
- 3,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -946 €
- Preço499 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões27 220 €
- Imposto do Selo (escritura)3992 €
- Imposto do Selo (crédito)2395 €
- Escritura, registo e banco2698 €
- Obras36 478 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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