Moradia T4, 121 m² em Azeitão (São Lourenço e São Simão), Setúbal
Moradia T4 com 121 m² em Azeitão (São Lourenço e São Simão), Setúbal, à venda por 450 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 328 856 €, 21,2% abaixo do preço pedido. A análise de 22 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo tradicional português, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e vigas à vista.
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Visão geral
Moradia T4 com 2 casas de banho de 121 m², construído em 1980, certificado energético E. Localizado em parque Natural da Arrábida, freguesia de Azeitão (São Lourenço e São Simão), concelho de Setúbal, distrito de Setúbal. Características Notáveis: A propriedade possui uma piscina de água salgada e um terraço com churrasqueira, perfeitamente projetados para entretenimento ao ar livre e para desfrutar das vistas desimpedidas da Serra da Arrábida.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €450,000 excede o valor justo de €328,856 em €121,144, representando uma situação de sobreavaliação de 26,9%. Isto indica um desajuste significativo entre as expectativas do mercado e o valor intrínseco do imobiliário.
Avaliação
Valor justo estimado em €328,856 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €450,000 situa-se €121,144 (26.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €450,000 face à base da zona de parque Natural da Arrábida de €332,266 (€2,746/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 74/100 (Condição 70 · Materiais 78 · Dimensões das divisões 75). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 59/100 (Mercado habitacional 60 · Serviços 55 · Económico 55 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
parque Natural da Arrábida
Base da zona €332,266 + condição -€2,836 + localização +€11,526 = valor justo estimado de €328,856 (€2,718/m²), uma diferença de €121,144 (26.9%) face ao preço pedido de €450,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| parque Natural da Arrábida | Imóvel em análise | €450,000 | €3,719 | — | 70 | 59 |
| rua Vasco Queimado, 18 | Ativo | €380,000 | €3,455 | 7.1% | 70 | 63 |
| Azeitão (São Lourenço e São Simão) · 28b88b | Ativo | €450,000 | €3,435 | 7.6% | 70 | 64 |
| rua da Revolução | Ativo | €452,000 | €3,398 | 8.6% | 80 | 65 |
| rua dos Queijinhos | Ativo | €730,000 | €3,042 | 18.2% | 76 | 54 |
| Mediana | €451,000 | €3,417 | 8.1% | 73 | 64 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Esta propriedade, listada por €450,000, excede significativamente o seu valor justo de €328,856, resultando numa avaliação que está 26.9% sobrevalorizada. Com um rendimento bruto de apenas 3.1%, o investimento não oferece um retorno atractivo para fins de arrendamento de longo prazo. Compra e manutenção A casa de 4 quartos em Azeitão, embora potencialmente apelativa para estratégias de compra e manutenção, está à venda por um preço que está consideravelmente acima do valor justo, indicando que está sobrevalorizada. Além disso, a sua classificação inferior do bairro de 59/100 sugere que o investimento pode não gerar a valorização esperada ao longo do tempo.
Riscos
Vulnerabilidade Económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 55/100, esta propriedade enfrenta um risco elevado de flutuações de mercado que podem afetar a receita de arrendamento e o valor da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 501 397 €
- Capital próprio necessário
- 141 397 €
- Prestação mensal
- 1518 €
- Rentabilidade bruta
- 2,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -950 €
- Preço450 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões23 300 €
- Imposto do Selo (escritura)3600 €
- Imposto do Selo (crédito)2160 €
- Escritura, registo e banco2580 €
- Obras19 757 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 26.9% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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