Moradia em Rio Tinto
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Moradia T3 com 77 m² em Rio Tinto, Gondomar, à venda por 290 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 232 666 €, 19,8% abaixo do preço pedido. A análise de 19 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo tradicional português, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Moradia T3 com 1 casas de banho de 77 m². Localizado freguesia de Rio Tinto, concelho de Gondomar, distrito de Porto. Esta propriedade possui três fachadas, maximizando a luz natural e a acessibilidade, enquanto está situada numa localização estratégica perto de serviços essenciais e transporte público.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €290,000 excede o valor justo de €232,666 em €57,334 (24.6%). Esta propriedade está atualmente sobrevalorizada, tornando-a uma oportunidade de investimento menos atraente.
Avaliação
Valor justo estimado em €232,666 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €290,000 situa-se €57,334 (24.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €290,000 face à base da zona de Rio Tinto, Gondomar, Porto de €250,504 (€3,253/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 53/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €250,504, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €232,666 (€3,022/m²), uma diferença de €57,334 (24.6%) face ao preço pedido de €290,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Rio Tinto · d7487e | Imóvel em análise | €290,000 | €3,766 | — | 49 | 72 |
| Rio Tinto · b45332 | Ativo | €220,000 | €3,492 | 7.3% | 55 | 71 |
| Rio Tinto · 99f3c8 | Ativo | €175,000 | €2,778 | 26.2% | 62 | 76 |
| Rio Tinto · f36626 | Ativo | €220,000 | €2,750 | 27.0% | 60 | 73 |
| Rio Tinto · 49b67f | Ativo | €303,000 | €3,935 | 4.5% | 65 | 76 |
| Mediana | €220,000 | €3,135 | 16.8% | 61 | 75 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Esta propriedade, com um valor justo de €232,666, está sobrevalorizada a €290,000, tornando-a menos atractiva para arrendamento de longo prazo, pois o rendimento de 3.6% não justifica o prémio. A classificação do bairro de 72/100 é decente, no entanto, a classificação da condição da propriedade de 53/100 sugere custos potencialmente elevados para melhorias que podem diminuir os retornos globais. Arrendamento familiar Embora os arrendamentos familiares possam beneficiar do charme suburbano de Gondomar e do acesso a comodidades da cidade, a propriedade está sobrevalorizada com uma lacuna notável de 24.6% em relação ao seu valor justo. A classificação média de condição implica que as famílias podem ser desencorajadas pela necessidade de reparos e manutenção, impactando ainda mais a sua atratividade. Comprar e manter Como investimento para estratégias de comprar e manter, o preço atual desta propriedade excede significativamente o valor justo, apresentando um retorno duvidoso sobre o investimento num mercado com um rendimento de apenas 3.6%. Dada a condição abaixo do ideal da propriedade e a necessidade potencial de renovações, a valorização a longo prazo pode não compensar a sobrevalorização inicial.
Riscos
Sensibilidade Económica A pontuação de estabilidade económica da propriedade de 75 indica um risco moderado ligado a flutuações na economia local, que pode impactar significativamente a procura de inquilinos e os retornos globais do investimento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 346 049 €
- Capital próprio necessário
- 114 049 €
- Prestação mensal
- 978 €
- Rentabilidade bruta
- 3,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -550 €
- Preço290 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões10 906 €
- Imposto do Selo (escritura)2320 €
- Imposto do Selo (crédito)1392 €
- Escritura, registo e banco2196 €
- Obras39 236 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSubject energy rating is unknown (district median assumed).
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