Apartamento T2, 101 m² em Cidade da Maia, Maia
Apartamento T2 com 101 m² em Cidade da Maia, Maia, à venda por 325 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 283 199 €, 12,9% abaixo do preço pedido. A análise de 12 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 101 m², certificado energético C. Localizado freguesia de Cidade da Maia, concelho de Maia, distrito de Porto. Este apartamento possui um terraço espaçoso ideal para lazer ao ar livre e inclui um sistema de recuperação de calor para aumentar a eficiência energética na área de estar.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de pedido de €325,000 excede o valor justo de €283,199 em €41,801, representando uma sobrevalorização de 14,8%. Esta discrepância indica que a propriedade está acima do valor justo no mercado atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €283,199 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €325,000 situa-se €41,801 (14.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €325,000 face à base da zona de Cidade da Maia, Maia, Porto de €267,099 (€2,645/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 78/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €267,099, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €283,199 (€2,804/m²), uma diferença de €41,801 (14.8%) face ao preço pedido de €325,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Cidade da Maia · d74883 | Imóvel em análise | €325,000 | €3,218 | — | 72 | 71 |
| via Maia | Ativo | €324,000 | €2,746 | 14.7% | 70 | 63 |
| urbanização da Nortecoope | Ativo | €269,500 | €2,994 | 6.9% | 82 | 72 |
| rua de António Lopes da Silva | Ativo | €319,000 | €2,492 | 22.6% | 75 | 71 |
| rua Vitorino Nemésio | Ativo | €279,000 | €2,762 | 14.2% | 72 | 68 |
| Mediana | €299,000 | €2,754 | 14.4% | 74 | 70 |
Tese de investimento
Family rental O valor justo do apartamento de 2 quartos de €283,199 sugere que, ao preço atual de €325,000, está sobrevalorizado em 14,8%. Com um rendimento bruto de 3,8%, este investimento pode não atender às expectativas de inquilinos familiares em busca de preços razoáveis numa área suburbana como Maia. Long-term rental Com um preço de lista de €325,000, o apartamento ultrapassa o seu valor justo em 14,8%, indicando uma falta de atratividade para investidores de aluguer a longo prazo. Dado o seu rendimento bruto de 3,8% e o contexto geral do mercado habitacional, esta propriedade é menos provável de proporcionar retornos desejáveis ao longo do tempo. Buy-and-hold O preço atual de €325,000, que está 14,8% acima do valor justo de €283,199, indica que esta estratégia de compra e manutenção pode não ser a mais prudente com esta propriedade. O modesto rendimento bruto de 3,8% e as características suburbanas sugerem que a valorização potencial pode não compensar a sobrevalorização inicial. Not ideal for: A propriedade não é adequada para o mercado de luxo, dado a sua natureza suburbana e a sua valorização acima do valor justo, assim como é inapta para alugueres de férias de curto prazo devido aos rendimentos e dinâmicas de localização. Além disso, as características do apartamento e do bairro não se alinham com as preferências de investidores em habitação estudantil que procuram acessibilidade e alta rotatividade.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos: Com pontuações de estabilidade económica e de inquilinos ambas a 70/100, poderá haver uma potencial rotatividade de inquilinos mais elevada, levando a períodos de vacância e impactando o fluxo de caixa.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 354 344 €
- Capital próprio necessário
- 94 344 €
- Prestação mensal
- 1092 €
- Rentabilidade bruta
- 3,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -550 €
- Preço325 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões13 356 €
- Imposto do Selo (escritura)2600 €
- Imposto do Selo (crédito)1560 €
- Escritura, registo e banco2280 €
- Obras9548 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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