Apartamento T2, 125 m² em Misericórdia, Lisbon
Apartamento T2 com 125 m² em Misericórdia, Lisbon, à venda por 980 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 970 293 €, em linha com o preço pedido. A análise de 30 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo minimalista, com vista de cidade, rio e mar. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 125 m², no 2º andar, certificado energético B. Localizado em travessa do Cabral, freguesia de Misericórdia, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este apartamento possui vistas panorâmicas do Rio Tejo e do Cristo Rei, complementadas por uma cozinha de designer com espaço de refeição integrado e eletrodomésticos Bosch.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €980,000 excede ligeiramente o valor justo de €970,293 em €9,707, representando um prémio de 1,0%. Isso indica que o apartamento está a um preço razoável, mas não é um negócio excecional.
Avaliação
Valor justo estimado em €970,293 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €980,000 situa-se €9,707 (1.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €980,000 face à base da zona de travessa do Cabral de €890,682 (€7,125/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 85/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €890,682, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €970,293 (€7,762/m²), uma diferença de €9,707 (1.0%) face ao preço pedido de €980,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| travessa do Cabral | Imóvel em análise | €980,000 | €7,840 | — | 82 | 77 |
| rua dos Douradores | Ativo | €880,000 | €9,670 | 23.3% | 75 | 95 |
| largo do Calvário | Ativo | €729,000 | €6,750 | 13.9% | 85 | 87 |
| São Vicente · 090190 | Ativo | €490,000 | €6,622 | 15.5% | 78 | 82 |
| largo do Calvário | Ativo | €710,000 | €8,765 | 11.8% | 85 | 80 |
| Mediana | €719,500 | €7,758 | 1.1% | 82 | 85 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade oferece um rendimento razoável de 2,8%, indicativo de um mercado de arrendamento estável, tornando-a adequada para inquilinos de longo prazo. Dada a sua avaliação justa e a classificação de condição decente de 85/100, pode ser uma escolha fiável para manter um fluxo de rendimento constante. Compra e manutenção Com um veredicto de valor justo, este apartamento representa uma opção sólida para aqueles que procuram investir a longo prazo, especialmente numa vizinhança que classifica bem em qualidade. O relativamente baixo desvio do valor justo, de apenas 1,0%, sugere que, embora não seja uma pechincha, manter a propriedade poderia resultar em valorização ao longo do tempo à medida que as condições do mercado melhoram. Arrendamento familiar O espaçoso layout de 125m² é altamente adequado para famílias, alinhando-se com a procura de espaços de vida maiores em um ambiente urbano seguro. A combinação de boa condição e qualidade aceitável do bairro torna-o um investimento justo para arrendamentos familiares, mesmo que não se destaque como uma oportunidade de pechincha.
Riscos
Vulnerabilidade Económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 80/100 e uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 70/100, existe o risco de que flutuações económicas possam levar a taxas de vacância mais elevadas ou qualidade reduzida dos inquilinos, afetando a renda de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 055 196 €
- Capital próprio necessário
- 271 196 €
- Prestação mensal
- 3293 €
- Rentabilidade bruta
- 2,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2203 €
- Preço980 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões58 800 €
- Imposto do Selo (escritura)7840 €
- Imposto do Selo (crédito)4704 €
- Escritura, registo e banco3852 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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