Apartamento T2, 114 m² em Ramalde, Porto
Apartamento T2 com 114 m² em Ramalde, Porto, à venda por 360 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 296 143 €, 17,7% abaixo do preço pedido. A análise de 28 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo. Características visíveis nas fotografias: alcatifa, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 114 m², no 1º andar, construído em 2001, certificado energético D. Localizado em rua Engenheiro Ezequiel de Campos, 200, freguesia de Ramalde, concelho de Porto, distrito de Porto. Características Notáveis: O apartamento inclui uma prática lavandaria independente e oferece duas vagas de garagem com capacidade para até três veículos, aumentando a conveniência para os residentes.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €360,000 está significativamente acima do valor justo de €296,143, representando uma sobrevalorização de €63,857 (21,6%). Isso indica que a propriedade está posicionada a um prémio em relação ao seu valor de mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €296,143 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €360,000 situa-se €63,857 (21.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €360,000 face à base da zona de rua Engenheiro Ezequiel de Campos, 200 de €237,318 (€2,082/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 75/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €237,318, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €296,143 (€2,598/m²), uma diferença de €63,857 (21.6%) face ao preço pedido de €360,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Engenheiro Ezequiel de Campos, 200 | Imóvel em análise | €360,000 | €3,158 | — | 72 | 65 |
| avenida Calouste Gulbenkian | Ativo | €355,000 | €2,113 | 33.1% | 70 | 66 |
| rua Amorim Girão S / N | Ativo | €269,000 | €2,562 | 18.9% | 72 | 73 |
| parque da Prelada | Ativo | €338,000 | €3,073 | 2.7% | 72 | 66 |
| Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória · 99f43b | Ativo | €345,000 | €2,634 | 16.6% | 68 | 80 |
| Mediana | €341,500 | €2,598 | 17.7% | 71 | 70 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Este imóvel, listado a €360,000, está sobrevalorizado com um valor justo de apenas €296,143, criando um gap substancial de 21,6%. Com um rendimento bruto de 4,1%, os potenciais retornos de arrendamento a longo prazo podem não justificar o alto investimento inicial. Compra e manutenção Dada a sua classificação de condição de 75/100 e um valor justo significativamente inferior ao preço de listagem, esta propriedade não apresenta uma oportunidade convincente para compra e manutenção. O gap de 21,6% em relação ao valor justo pode resultar em uma menor valorização de capital numa vizinhança suburbana que pontua apenas 65/100. Arrendamento familiar O preço atual pedido torna esta propriedade como sobrevalorizada para um investimento de arrendamento familiar. Embora esteja localizada numa área suburbana perto de amenidades urbanas, o rendimento e as condições gerais do mercado sugerem uma atratividade limitada para famílias que buscam valor.
Riscos
Risco Económico A pontuação de estabilidade económica de 70 indica uma vulnerabilidade potencial a recessões, enquanto a pontuação de estabilidade do inquilino de 60 sugere uma maior probabilidade de rotatividade ou vacância de inquilinos, aumentando os riscos operacionais.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 399 335 €
- Capital próprio necessário
- 111 335 €
- Prestação mensal
- 1214 €
- Rentabilidade bruta
- 3,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -558 €
- Preço360 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões16 100 €
- Imposto do Selo (escritura)2880 €
- Imposto do Selo (crédito)1728 €
- Escritura, registo e banco2364 €
- Obras16 262 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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