Apartamento T1, 54 m² em Lordelo do Ouro e Massarelos, Porto
Apartamento T1 com 54 m² em Lordelo do Ouro e Massarelos, Porto, à venda por 255 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 223 092 €, 12,5% abaixo do preço pedido. A análise de 10 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: roupeiros embutidos, pés-direitos altos e ilha de cozinha.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 54 m², no 1º andar, construído em 1998, certificado energético E. Localizado em rua do Campo Alegre S / N, freguesia de Lordelo do Ouro e Massarelos, concelho de Porto, distrito de Porto. Este imóvel conta com um terraço privado ideal para relaxamento ao ar livre e está mobilado com peças de qualidade sob medida, refletindo a estética moderna da recente remodelação.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €255,000 está €31,908 (14.3%) acima do valor justo de €223,092, indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Esta discrepância sugere que os potenciais compradores devem abordar com cautela e considerar negociar. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de revenda neste vibrante bairro do Porto pode gerar lucros, embora a atual sobrevalorização limite a potencialidade imediata de flipping. Focar em melhorias cosméticas poderia aumentar a atratividade e aproximar o valor das expectativas do mercado. Buy-to-let angle. A renda de aluguel projetada de aproximadamente €892 por mês equivale a um rendimento bruto de 4.2%. As comodidades e o acesso central ao transporte promovem uma forte demanda por alugueres de longo prazo nesta área.
Avaliação
Valor justo estimado em €223,092 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €255,000 situa-se €31,908 (14.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €255,000 face à base da zona de rua do Campo Alegre S / N de €189,417 (€3,508/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 79/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €189,417, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €223,092 (€4,131/m²), uma diferença de €31,908 (14.3%) face ao preço pedido de €255,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua do Campo Alegre S / N | Imóvel em análise | €255,000 | €4,722 | — | 78 | 78 |
| rua de Santos Pousada, 667 | Ativo | €219,000 | €5,093 | 7.9% | 75 | 76 |
| rua da Bélgica | Ativo | €265,000 | €2,070 | 56.2% | 75 | 72 |
| rua de Santa Catarina, 501 | Ativo | €279,000 | €4,650 | 1.5% | 75 | 72 |
| rua de Nove de Abril S / N | Ativo | €275,000 | €3,571 | 24.4% | 70 | 78 |
| Mediana | €270,000 | €4,111 | 13.0% | 75 | 74 |
Tese de investimento
Arrendamento de longa duração A propriedade está sobrevalorizada em 14,3%, em comparação com um valor justo de €223,092, o que compromete a sua potencial rentabilidade para arrendamento de longa duração. Com um rendimento bruto de 4,2%, o fluxo de caixa esperado pode ser insuficiente para justificar o elevado preço de entrada. Comprar e manter Dado que a avaliação do mercado é de €255,000, significativamente acima do seu valor justo, manter a propriedade na esperança de uma futura valorização pode expor os investidores a riscos. O rendimento bruto de 4,2% não compensa a discrepância em relação ao valor justo, indicando que as expectativas de crescimento do capital podem não se concretizar. Arrendamento Familiar Este apartamento de 1 quarto, com um valor de €255,000, está claramente acima do valor justo, sugerindo que pode não ser uma opção viável para arrendamentos familiares devido ao elevado custo. Com uma classificação de condição de 79/100 e uma classificação de vizinhança de 78/100, falta-lhe o preço competitivo necessário para atrair inquilinos familiares que considerem o valor pelo dinheiro.
Riscos
Potencial Flutuação Económica Existe o risco de que alterações na pontuação de estabilidade económica de 80/100 possam afetar negativamente a retenção de inquilinos, dado a pontuação de estabilidade de inquilinos de 75/100, levando potencialmente a vacâncias.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 272 544 €
- Capital próprio necessário
- 68 544 €
- Prestação mensal
- 860 €
- Rentabilidade bruta
- 3,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -368 €
- Preço255 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões8456 €
- Imposto do Selo (escritura)2040 €
- Imposto do Selo (crédito)1224 €
- Escritura, registo e banco2112 €
- Obras3713 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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