Moradia T3, 108 m² em Alfena, Valongo
Moradia T3 com 108 m² em Alfena, Valongo, à venda por 230 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 185 931 €, 19,2% abaixo do preço pedido. A análise de 24 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo tradicional português, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e vigas à vista.
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Visão geral
Moradia T3 com 1 casas de banho de 108 m², construído em 1988, certificado energético F. Localizado freguesia de Alfena, concelho de Valongo, distrito de Porto. Características Notáveis: A propriedade inclui um amplo espaço exterior com acesso para veículos, melhorando tanto a conveniência como a privacidade, ideal para potenciais renovações ou paisagismo pessoal.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €230.000 está significativamente acima do valor justo, que é de €185.931, indicando uma sobrevalorização de €44.069 (23,7%). Esta discrepância sugere que potenciais compradores devem abordar este investimento com cautela.
Avaliação
Valor justo estimado em €185,931 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €230,000 situa-se €44,069 (23.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €230,000 face à base da zona de Alfena, Valongo, Porto de €224,028 (€2,074/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 32/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €224,028, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €185,931 (€1,722/m²), uma diferença de €44,069 (23.7%) face ao preço pedido de €230,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Alfena · d7490f | Imóvel em análise | €230,000 | €2,130 | — | 24 | 70 |
| São Pedro Fins · dee413 | Ativo | €125,000 | €1,250 | 41.3% | — | 75 |
| Ermesinde · b3275b | Ativo | €230,000 | €1,855 | 12.9% | 30 | 68 |
| travessa Manuel Vieira Neves da Cruz, 43 | Ativo | €260,000 | €1,605 | 24.6% | 25 | 72 |
| rua de São Vicente | Ativo | €250,000 | €1,838 | 13.7% | 20 | 66 |
| Mediana | €240,000 | €1,722 | 19.2% | 25 | 70 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Apesar da localização suburbana oferecer uma procura estável, a propriedade está sobrevalorizada em relação ao seu valor justo em 23,7%. Esta disparidade financeira limita o potencial de yield de arrendamento a longo prazo, que é de 5,7% brutos, num imóvel com uma classificação de condições apenas de 32 em 100. Compra e manutenção Embora um yield bruto de 5,7% pareça atrativo, o preço da propriedade de €230,000 excede o seu valor justo em 23,7%, indicando que está sobrevalorizada. A classificação de condições de 32 em 100 diminui ainda mais a sua atratividade como investimento a longo prazo na estratégia de compra e manutenção. Arrendamento familiar A boa pontuação do bairro de 70 sugere um ambiente decente para arrendamentos familiares, no entanto, a propriedade está sobrevalorizada em 23,7% em comparação com o valor justo. A classificação de condição de 32 em 100 também pode desencorajar potenciais inquilinos, tornando este investimento arriscado para fins de arrendamento familiar.
Riscos
Risco Económico e de Inquilinos A combinação de uma nota de estabilidade económica de 75 e uma nota de estabilidade de inquilinos de 70 sugere potenciais flutuações na procura de aluguer e na estabilidade do rendimento, aumentando o risco de vacância ou incumprimento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 331 611 €
- Capital próprio necessário
- 147 611 €
- Prestação mensal
- 776 €
- Rentabilidade bruta
- 4,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -266 €
- Preço230 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões6706 €
- Imposto do Selo (escritura)1840 €
- Imposto do Selo (crédito)1104 €
- Escritura, registo e banco2052 €
- Obras89 910 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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