Apartamento T3, 96 m² em Loulé (São Clemente), Loulé
Apartamento T3 com 96 m² em Loulé (São Clemente), Loulé, à venda por 1 390 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 441 378 €, 68,2% abaixo do preço pedido. A análise de 15 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de mar. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T3 com 3 casas de banho de 96 m², no 1º andar. Localizado freguesia de Loulé (São Clemente), concelho de Loulé, distrito de Faro. Este apartamento possui duas varandas com vistas deslumbrantes para o mar, melhorando o interior moderno e espaçoso, enquanto proporciona amplos espaços ao ar livre para relaxamento.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1.390.000 excede significativamente o valor justo de €441.378, indicando um prémio de €948.622 (214,9%). Veredicto: sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €441,378 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €1,390,000 situa-se €948,622 (214.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,390,000 face à base da zona de Loulé (São Clemente), Loulé, Faro de €353,065 (€3,678/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 86/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €353,065, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €441,378 (€4,598/m²), uma diferença de €948,622 (214.9%) face ao preço pedido de €1,390,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Loulé (São Clemente) · d7495e | Imóvel em análise | €1,390,000 | €14,479 | — | 88 | 75 |
| Loulé (São Clemente) · 6d5275 | Ativo | €650,000 | €8,228 | 43.2% | 70 | 76 |
| rua Ascensão Guimarães, 169 | Ativo | €480,000 | €4,615 | 68.1% | 75 | 76 |
| praceta Nascimento Fernandes, 3 | Ativo | €340,000 | €3,953 | 72.7% | 72 | 66 |
| rua Doutor Francisco Sá Carneiro, 2 | Ativo | €229,000 | €4,580 | 68.4% | 76 | 64 |
| Mediana | €410,000 | €4,598 | 68.2% | 74 | 71 |
Tese de investimento
Short-term vacation rental A propriedade está significativamente sobrevalorizada a €1,390,000 em comparação com o valor justo de €441,378, resultando numa diferença de 214,9%. Dada a zero rendimento bruto e a dependência do turismo no Algarve, esta estratégia de investimento não é viável e pode levar a perdas substanciais. Long-term rental Com um valor justo de €441,378, o preço pedido para esta propriedade de €1,390,000 indica uma clara sobrevalorização de 214,9%. O rendimento bruto zero atual sugere que o potencial de aluguer a longo prazo está severamente comprometido, tornando-a uma opção pouco atraente para investidores. Buy-and-hold Investir nesta propriedade com uma estratégia de buy-and-hold é inviável devido à sua significativa sobrevalorização a €1,390,000 em comparação com um valor justo de €441,378, refletindo uma discrepância de 214,9%. A falta de rendimento, combinada com a dependência do turismo local, significa que manter esta propriedade provavelmente não irá valorizar-se como antecipado.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A propriedade enfrenta riscos potenciais devido à sua pontuação de estabilidade económica moderada de 70/100, o que pode levar a flutuações na receita de aluguer ou diminuição da procura por inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 516 878 €
- Capital próprio necessário
- 404 878 €
- Prestação mensal
- 4688 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -5936 €
- Preço1 390 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões104 250 €
- Imposto do Selo (escritura)11 120 €
- Imposto do Selo (crédito)6672 €
- Escritura, registo e banco4836 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSubject energy rating is unknown (district median assumed).
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