Moradia T4, 252 m² em Quelfes, Olhão
Moradia T4 com 252 m² em Quelfes, Olhão, à venda por 860 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 124 230 €, 30,7% acima do preço pedido. A análise de 40 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de jardim e piscina. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, alcatifa e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Moradia T4 com 4 casas de banho de 252 m², construído em 2010, certificado energético A. Localizado em urbanização Cerro Azul, freguesia de Quelfes, concelho de Olhão, distrito de Faro. Esta propriedade apresenta um anexo versátil ideal para conversão em um espaço de habitação independente e o seu extenso jardim é perfeito para entretenimento ao ar livre sob o sol algarvio.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €860,000 está €264,230 (23.5%) abaixo do valor justo de €1,124,230, indicando que a propriedade está subvalorizada. Esta discrepância oferece uma oportunidade vantajosa para potenciais investidores.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,124,230 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €860,000 situa-se €264,230 (23.5%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €860,000 face à base da zona de urbanização Cerro Azul de €898,823 (€3,567/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 86/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €898,823, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €1,124,230 (€4,461/m²), uma diferença de €264,230 (23.5%) face ao preço pedido de €860,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| urbanização Cerro Azul | Imóvel em análise | €860,000 | €3,413 | — | 82 | 70 |
| Pechão · 6fbc88 | Ativo | €1,550,000 | €4,559 | 33.6% | 79 | 68 |
| urbanização Cerro Azul | Ativo | €1,270,000 | €7,987 | 134.1% | 75 | 65 |
| Moncarapacho e Fuseta · 1e6106 | Ativo | €885,000 | €3,831 | 12.3% | — | 67 |
| Quelfes · 82c724 | Ativo | €480,000 | €4,364 | 27.9% | 73 | 56 |
| Mediana | €1,077,500 | €4,462 | 30.7% | 75 | 66 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade em Quelfes, Olhão apresenta uma oportunidade atraente para arrendamento a longo prazo, com um valor justo significativamente superior ao preço de listing, estabelecendo uma potencial diferença de 23,5%. O seu rendimento bruto de 4,3% é competitivo, apoiado pela demanda estável na área, devido ao ambiente amigável para turistas e à qualidade das escolas locais. Arrendamento sazonal Como arrendamento sazonal, esta propriedade pode capitalizar a alta demanda de turistas na região do Algarve, aproveitando a sua localização atraente e a impressionante classificação de condição. A diferença em relação ao valor justo de 23,5% indica que o preço de listing atual pode permitir uma geração de fluxo de caixa vantajosa neste segmento de mercado popular. Compra e retenção Para uma estratégia de compra e retenção, esta casa em Quelfes, Olhão oferece uma proposta de valor excepcional, dado que a avaliação do valor justo aponta para um potencial de aumento de 23,5%. A combinação de um rendimento sólido e alta demanda de mercado apoia a valorização a longo prazo numa vizinhança vibrante que atende tanto famílias locais como expatriadas.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A propriedade pode enfrentar desafios financeiros devido aos moderados índices de estabilidade económica e de inquilinos de 65/100, indicando potenciais flutuações na receita de rendas e nas taxas de ocupação.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 926 172 €
- Capital próprio necessário
- 238 172 €
- Prestação mensal
- 2901 €
- Rentabilidade bruta
- 4,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1393 €
- Preço860 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões51 600 €
- Imposto do Selo (escritura)6880 €
- Imposto do Selo (crédito)4128 €
- Escritura, registo e banco3564 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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