Duplex T4, 297 m² em Ramalde, Porto
Duplex T4 com 297 m² em Ramalde, Porto, à venda por 799 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 768 816 €, em linha com o preço pedido.
Visão geral
Duplex T4 com 4 casas de banho de 297 m², no 1º andar, construído em 1992, certificado energético E. Localizado em rua das Andrezas, freguesia de Ramalde, concelho de Porto, distrito de Porto. Esta propriedade possui uma área ao ar livre privada com terraços e varandas com um total de 248 m², complementada por acesso exclusivo a uma comunidade fechada de alto padrão com comodidades luxuosas.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €799,000 está €30,184 (3.9%) acima do valor justo de €768,816, colocando-o em uma faixa de avaliação ao preço justo. Isso sugere que, embora não seja um pechincha, mantém uma credibilidade razoável no mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €768,816 a partir de 5 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €799,000 situa-se €30,184 (3.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €799,000 face à base da zona de rua das Andrezas de €549,773 (€1,851/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 81/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €549,773, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €768,816 (€2,589/m²), uma diferença de €30,184 (3.9%) face ao preço pedido de €799,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua das Andrezas | Imóvel em análise | €799,000 | €2,690 | — | 75 | 76 |
| Lordelo do Ouro e Massarelos · 99f3dd | Ativo | €850,000 | €2,560 | 4.8% | 74 | 79 |
| avenida Boavista Porto | Ativo | €690,000 | €3,000 | 11.5% | 75 | 74 |
| rua de Recarei, 158 | Ativo | €409,000 | €2,589 | 3.8% | 73 | 69 |
| Custóias, Leça do Balio e Guifões · 6a94b5 | Ativo | €409,000 | €2,589 | 3.8% | 73 | 67 |
| Mediana | €549,500 | €2,589 | 3.8% | 74 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A rentabilidade bruta de 3,2% da propriedade indica um potencial estável de rendimento de arrendamento; no entanto, fica ligeiramente abaixo das expectativas para uma performance ótima de investimento. Dada a avaliação do valor justo de €768,816, o preço de €799,000 não apresenta uma oportunidade significativa para valorização do capital a longo prazo. Arrendamento familiar Este duplex de 4 quartos em Ramalde pode atrair inquilinos familiares à procura de espaço e proximidade de comodidades, alinhando-se com as boas classificações do bairro. No entanto, o preço atual pedido reflete uma avaliação justa, limitando o potencial de superação das exigências do mercado familiar em taxas de arrendamento. Compra e manutenção Como um investimento de compra e manutenção, esta propriedade pode oferecer um fluxo de caixa razoável devido à sua localização e classificação de condição, mas não se destaca significativamente sob a atual cotação. Com um valor justo de €768,816, os investidores devem proceder com cautela, uma vez que o preço de €799,000 sugere um limite no potencial de valorização a longo prazo.
Riscos
Vulnerabilidade Económica Com um índice de estabilidade económica de 75, existe o risco de que desacelerações económicas locais possam afetar a procura de inquilinos e a receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 873 347 €
- Capital próprio necessário
- 234 147 €
- Prestação mensal
- 2695 €
- Rentabilidade bruta
- 2,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1650 €
- Preço799 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões47 940 €
- Imposto do Selo (escritura)6392 €
- Imposto do Selo (crédito)3835 €
- Escritura, registo e banco3418 €
- Obras12 762 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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