Duplex T4, 297 m² em Ramalde, Porto
Duplex T4 com 297 m² em Ramalde, Porto, à venda por 799 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 045 770 €, 30,9% acima do preço pedido.
Visão geral
Duplex T4 com 4 casas de banho de 297 m², no 1º andar, construído em 1992, certificado energético E. Localizado em rua das Andrezas, freguesia de Ramalde, concelho de Porto, distrito de Porto. Esta propriedade apresenta uma ampla terraço virado a sul e um jacuzzi privado, melhorando as opções de vida ao ar livre e relaxamento dentro da prestigiada comunidade fechada.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de lista de €799,000 está significativamente abaixo do valor justo de €1,045,770, indicando uma diferença de €246,770 (23.6%). Esta propriedade está subvalorizada em relação ao seu valor de mercado. Buy-to-flip angle. A estratégia de buy-to-flip poderia capitalizar nas acabamentos de qualidade do duplex e na localização favorável, permitindo renovações estratégicas para aumentar significativamente o valor de revenda. Mirando um preço de revenda refletindo o seu valor justo poderia trazer um forte retorno. Buy-to-let angle. Com uma renda mensal estimada de €2,131, o rendimento bruto é de 3.2%. Esta perspetiva de aluguel favorável posiciona a propriedade como um investimento promissor a longo prazo numa área altamente procurada do Porto.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,045,770 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €799,000 situa-se €246,770 (23.6%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €799,000 face à base da zona de rua das Andrezas de €835,052 (€2,812/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 81/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €835,052, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €1,045,770 (€3,521/m²), uma diferença de €246,770 (23.6%) face ao preço pedido de €799,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua das Andrezas | Imóvel em análise | €799,000 | €2,690 | — | 76 | 75 |
| praceta Bernardo Santareno S / N | Ativo | €750,000 | €3,363 | 25.0% | 74 | 72 |
| rua da Lagoa | Ativo | €549,000 | €3,410 | 26.8% | 75 | 65 |
| avenida da Boavista | Ativo | €810,000 | €3,632 | 35.0% | 82 | 83 |
| Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde · 4bc341 | Ativo | €795,000 | €4,466 | 66.0% | 78 | 73 |
| Mediana | €772,500 | €3,521 | 30.9% | 77 | 73 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está bem posicionada em Ramalde, Porto, com um valor justo de €1.045.770, indicando uma oportunidade de forte potencial para arrendamento a longo prazo, dada a sua rendibilidade bruta de 3,2%. Numa vizinhança com uma sólida pontuação de 75/100, atrai inquilinos que procuram uma qualidade de vida próxima de comodidades urbanas. Comprar e manter Investir neste duplex de 4 quartos a €799.000 oferece uma estratégia convincente de comprar e manter, uma vez que a propriedade está subvalorizada em 23,6% em relação ao seu valor justo. Esta discrepância, aliada à positiva procura local de habitação impulsionada pela proximidade ao Porto, sustenta uma potencial valorização ao longo do tempo. Arrendamento para famílias Com acomodações espaçosas e uma pontuação de condição relativamente alta de 81/100, este duplex é adequado para arrendamento familiar, apelando a aqueles que priorizam espaço e comunidade numa localização desejável. O bom acesso a escolas e comodidades aumenta ainda mais a sua atratividade para famílias que procuram opções de arrendamento a longo prazo no Porto.
Riscos
Risco de Recessão Económica A pontuação de estabilidade económica de 80/100, embora relativamente alta, indica uma vulnerabilidade potencial a recessões, que poderá afetar a receita de aluguer e o valor da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 869 263 €
- Capital próprio necessário
- 230 063 €
- Prestação mensal
- 2799 €
- Rentabilidade bruta
- 2,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1752 €
- Preço799 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões47 940 €
- Imposto do Selo (escritura)6392 €
- Imposto do Selo (crédito)3835 €
- Escritura, registo e banco3418 €
- Obras8678 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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