Apartamento T4, 168 m² em Santa Marinha e São Pedro da Afurada, Vila Nova de Gaia
Apartamento T4 com 168 m² em Santa Marinha e São Pedro da Afurada, Vila Nova de Gaia, à venda por 295 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 331 237 €, 12,3% acima do preço pedido. A análise de 34 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo moderno, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, roupeiros embutidos e soalho de madeira.
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Avaliação
Valor justo estimado em €331,237 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €295,000 situa-se €36,237 (10.9%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €295,000 face à base da zona de rua Professor Urbano de Moura de €279,029 (€1,661/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 62/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €279,029, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €331,237 (€1,972/m²), uma diferença de €36,237 (10.9%) face ao preço pedido de €295,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Professor Urbano de Moura | Imóvel em análise | €295,000 | €1,756 | — | — | 78 |
| rua das Oliveiras | Ativo | €385,000 | €1,390 | 20.8% | — | 70 |
| rua de Gonçalo Cristóvão, 128 | Ativo | €490,000 | €2,130 | 21.3% | 55 | 78 |
| praceta Quinta da Bela Vista, 57, 4º | Ativo | €329,000 | €2,043 | 16.4% | 55 | — |
| Mafamude e Vilar do Paraíso · 1624d3 | Ativo | €410,000 | €1,981 | 12.8% | 72 | 74 |
| Mediana | €397,500 | €2,012 | 14.6% | 55 | 74 |
Tese de investimento
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Riscos
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Faça as contas
- Custo total de compra
- 372 028 €
- Capital próprio necessário
- 136 028 €
- Prestação mensal
- 995 €
- Rentabilidade bruta
- 4,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -323 €
- Preço295 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões11 256 €
- Imposto do Selo (escritura)2360 €
- Imposto do Selo (crédito)1416 €
- Escritura, registo e banco2208 €
- Obras59 788 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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