Apartamento em Alto do Seixalinho, Santo André e Verderena
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Apartamento T3 com 76 m² em Alto do Seixalinho, Santo André e Verderena, Barreiro, à venda por 240 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 180 292 €, 24,9% abaixo do preço pedido. A análise de 22 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo moderno, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: varanda, alcatifa e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T3 com 1 casas de banho de 76 m², no 1º andar, construído em 1970, certificado energético F. Localizado freguesia de Alto do Seixalinho, Santo André e Verderena, concelho de Barreiro, distrito de Setúbal. Características Notáveis: O apartamento tem vista para uma zona de jardim tranquila, proporcionando um espaço exterior pacífico, e inclui tectos altos que realçam a sensação de amplitude, apesar da necessidade de actualizações.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €240,000 está significativamente acima do valor justo de €180,292, resultando numa sobrevalorização de €59,708 (33.1%). Os investidores devem ter cautela, pois esta propriedade não apresenta uma oportunidade financeira atraente ao preço atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €180,292 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €240,000 situa-se €59,708 (33.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €240,000 face à base da zona de Alto do Seixalinho, Santo André e Verderena, Barreiro, Setúbal de €198,419 (€2,611/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 45/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €198,419, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €180,292 (€2,372/m²), uma diferença de €59,708 (33.1%) face ao preço pedido de €240,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Alto do Seixalinho, Santo André e Verderena · 1f36a9 | Imóvel em análise | €240,000 | €3,158 | — | 40 | 74 |
| União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires · 08ffc2 | Ativo | €265,000 | €2,409 | 23.7% | 45 | 72 |
| União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires · 6d52f2 | Ativo | €265,000 | €1,721 | 45.5% | 42 | 72 |
| rua Bernardim Ribeiro | Ativo | €165,000 | €2,357 | 25.4% | 62 | 74 |
| rua Gil Vicente | Ativo | €265,000 | €2,387 | 24.4% | 40 | 67 |
| Mediana | €265,000 | €2,372 | 24.9% | 44 | 72 |
Tese de investimento
Aluguer a longo prazo Dada a lista de €240,000, esta propriedade está sobrevalorizada em comparação com o seu valor justo de €180,292, apresentando uma diferença de 33.1%. Com um rendimento bruto de 3.7% e avaliações médias de vizinhança, a estratégia de aluguer a longo prazo pode não atender às expectativas de investimento devido à rentabilidade reduzida. Aluguer familiar Ao preço de €240,000, este apartamento está sobrevalorizado, com uma notável diferença em relação ao valor justo de €180,292, resultando numa discrepância de 33.1%. Embora as classificações do bairro favoreçam a adequação familiar, o rendimento atual de 3.7% sugere uma viabilidade limitada da estratégia de aluguer familiar. Compra e manutenção A estratégia de compra e manutenção é desafiada pelo facto de a propriedade estar sobrevalorizada em €240,000 em relação ao valor justo de €180,292, criando uma diferença de 33.1% na avaliação. Embora a vizinhança apresente potencial, o baixo rendimento de 3.7% em conjunto com os altos custos de aquisição levanta preocupações sobre o retorno a longo prazo do investimento.
Riscos
Vulnerabilidade Económica Um índice de Estabilidade Económica moderado de 70 indica potenciais flutuações na economia local que podem impactar a receita de aluguer. Instabilidade de Inquilinos Um índice de Estabilidade de Inquilinos de 75 sugere um risco razoável de turnover de inquilinos, o que pode levar a períodos de vacância e perda de receita.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 300 500 €
- Capital próprio necessário
- 108 500 €
- Prestação mensal
- 809 €
- Rentabilidade bruta
- 3,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -506 €
- Preço240 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões7406 €
- Imposto do Selo (escritura)1920 €
- Imposto do Selo (crédito)1152 €
- Escritura, registo e banco2076 €
- Obras47 947 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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