Moradia T2, 75 m² em São Domingos de Rana, Cascais
Moradia T2 com 75 m² em São Domingos de Rana, Cascais, à venda por 380 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 387 857 €, em linha com o preço pedido. A análise de 12 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo tradicional português. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, lareira e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Moradia T2 com 1 casas de banho de 75 m², certificado energético B. Localizado freguesia de São Domingos de Rana, concelho de Cascais, distrito de Lisbon. Características Notáveis: A propriedade inclui um terreno de 238 m² com potencial para expansão ao ar livre e está localizada no Bairro da Tojeira com possibilidade de legalização futura. Notas de Condição: Embora o layout seja funcional, muitos componentes apresentam desgaste e necessitam de atualizações devido a sinais de envelhecimento.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €380,000 está ligeiramente abaixo do valor justo de €387,857, indicando uma diferença de €7,857, ou 2,0%. Isso coloca a propriedade numa posição justa em termos de preços. Buy-to-flip angle. Dada a sua condição média, uma estratégia de compra para revenda focaria em pequenas renovações para aumentar o apelo, visando vender a propriedade rapidamente com lucro. O preço de revenda potencial pode beneficiar da procura local em São Domingos de Rana. Buy-to-let angle. Com uma renda estimada de €1,077 por mês, a propriedade oferece um rendimento bruto de 3,4%. Isso é adequado para arrendamentos familiares a longo prazo ou estratégias de hold, dada a localização amigável para os comutadores.
Avaliação
Valor justo estimado em €387,857 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €380,000 situa-se €7,857 (2.0%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €380,000 face à base da zona de São Domingos de Rana, Cascais, Lisbon de €416,613 (€5,555/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 47/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €416,613, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €387,857 (€5,171/m²), uma diferença de €7,857 (2.0%) face ao preço pedido de €380,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| São Domingos de Rana · 438f1c | Imóvel em análise | €380,000 | €5,067 | — | 45 | 66 |
| rua Bocage | Ativo | €540,000 | €6,667 | 31.6% | — | 61 |
| Porto Salvo · 1e6457 | Ativo | €989,000 | €4,558 | 10.0% | — | 79 |
| São Domingos de Rana · 09002a | Ativo | €360,000 | €5,143 | 1.5% | 68 | 72 |
| praceta da Sociedade Velha | Ativo | €295,000 | €5,364 | 5.9% | 30 | 75 |
| Mediana | €450,000 | €5,254 | 3.7% | 49 | 74 |
Tese de investimento
Long-term rental Esta propriedade em São Domingos de Rana apresenta um rendimento bruto de 3,4%, alinhando-se de perto ao valor justo de €387.857. Embora o rendimento seja razoável para a área, a propriedade está ao preço justo, o que pode limitar retornos substanciais num mercado de arrendamento de longo prazo competitivo. Family rental Como arrendamento familiar, a casa de 2 quartos beneficia da sua localização suburbana perto de Lisboa, apelando a famílias que trabalham e procuram espaço e comodidades. Apesar da pontuação moderada de 66/100 da vizinhança, a avaliação justa da propriedade significa que pode não oferecer o melhor potencial de investimento para este público. Buy-and-hold Para uma estratégia de compra e manutenção, a propriedade mantém uma avaliação justa, proporcionando estabilidade num mercado suburbano. No entanto, com uma pontuação de condição de apenas 47/100, os potenciais compradores devem considerar os custos a longo prazo associados a renovações para aumentar a valorização. Not ideal for: Short-term vacation rental, Luxury market, Student housing
Riscos
Risco Moderado de Estabilidade Económica e de Inquilinos Com as pontuações de estabilidade económica e de inquilinos a 70/100, existe um risco substancial de flutuações na receita de aluguer devido a possíveis recessões económicas locais ou rotatividade de inquilinos, tornando os fluxos de caixa consistentes menos fiáveis.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 450 472 €
- Capital próprio necessário
- 146 472 €
- Prestação mensal
- 1282 €
- Rentabilidade bruta
- 2,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -770 €
- Preço380 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões17 700 €
- Imposto do Selo (escritura)3040 €
- Imposto do Selo (crédito)1824 €
- Escritura, registo e banco2412 €
- Obras45 496 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹGrande dispersão de preços entre os comparáveis (295 000 €–989 000 €) — o intervalo da avaliação é largo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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