Apartamento em Areeiro
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Apartamento T2 com 77 m² em Areeiro, Lisbon, à venda por 490 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 375 375 €, 23,4% abaixo do preço pedido. A análise de 31 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, roupeiros embutidos e soalho de madeira.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 77 m², no 2º andar. Localizado em avenida Engenheiro Arantes e Oliveira, 44, freguesia de Areeiro, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este apartamento inclui uma prática arrecadação e uma área de secagem ao ar livre, aumentando a sua funcionalidade para a vida urbana quotidiana. Comodidades Locais: A proximidade ao Pingo Doce e aos serviços da vibrante comunidade de Olaias aumenta a conveniência.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €490,000 está posicionado significativamente acima do valor justo de €375,375, situando-se €114,625 (30,5%) acima do esperado. Esta propriedade é considerada sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €375,375 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €490,000 situa-se €114,625 (30.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €490,000 face à base da zona de avenida Engenheiro Arantes e Oliveira, 44 de €340,132 (€4,417/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 63/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €340,132, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €375,375 (€4,875/m²), uma diferença de €114,625 (30.5%) face ao preço pedido de €490,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| avenida Engenheiro Arantes e Oliveira, 44 | Imóvel em análise | €490,000 | €6,364 | — | 62 | 81 |
| São Vicente · 4d4585 | Ativo | €330,000 | €4,125 | 35.2% | 60 | 87 |
| rua Rosália de Castro, 1 | Ativo | €435,000 | €7,909 | 24.3% | 67 | 78 |
| rua Coronel Luna de Oliveira | Ativo | €450,000 | €5,625 | 11.6% | 65 | 81 |
| travessa do Adro | Ativo | €360,000 | €6,667 | 4.8% | 58 | 89 |
| Mediana | €397,500 | €6,146 | 3.4% | 63 | 84 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade está sobrevalorizada com um valor justo de €375.375 em comparação com o preço listado de €490.000, refletindo uma diferença significativa de 30,5%. Com um rendimento bruto de apenas 2,9%, o investimento não se alinha com as expectativas de retornos a longo prazo num mercado competitivo. Comprar e manter Embora o bairro de Areeiro tenha uma classificação de qualidade atraente de 81/100, a propriedade está sobrevalorizada a €490.000, bem acima do seu valor justo. O rendimento modesto e o maior preço de compra poderiam dificultar a valorização de capital a longo prazo num mercado volátil. Arrendamento familiar Apostar em famílias em Areeiro poderia proporcionar uma procura estável, no entanto, o preço listado da propriedade de €490.000 indica que está sobrevalorizada com um prémio de 30,5% acima do valor justo. A combinação de um baixo rendimento e um maior investimento inicial pode não justificar o risco para estratégias de arrendamento familiar.
Riscos
[Risco de Rotatividade de Inquilinos] Com uma classificação de estabilidade de inquilinos de 70/100, existe um risco notável de maior rotatividade de inquilinos, o que pode levar a custos crescentes e taxas de vacância, afetando adversamente os retornos globais do investimento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 552 229 €
- Capital próprio necessário
- 160 229 €
- Prestação mensal
- 1653 €
- Rentabilidade bruta
- 2,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1126 €
- Preço490 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões26 500 €
- Imposto do Selo (escritura)3920 €
- Imposto do Selo (crédito)2352 €
- Escritura, registo e banco2676 €
- Obras26 781 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSubject energy rating is unknown (district median assumed).
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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