Apartamento em Santa Clara
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Apartamento T3 com 145 m² em Santa Clara, Lisbon, à venda por 799 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 670 730 €, 16,1% abaixo do preço pedido. A análise de 50 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo moderno, com vista de cidade, jardim, piscina e rio. Características visíveis nas fotografias: varanda, aquecimento central e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T3 com 3 casas de banho de 145 m², construído em 2005, certificado energético B. Localizado freguesia de Santa Clara, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Caractéristica Notável: O apartamento conta com um fantástico terraço ligado à sala e à cozinha, proporcionando vistas desimpedidas e espaços ao ar livre ideais para lazer e refeições.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €799,000 está significativamente acima do valor justo de €670,730, representando uma sobrevalorização de €128,270 (19.1%). Portanto, esta propriedade é considerada sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €670,730 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €799,000 situa-se €128,270 (19.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €799,000 face à base da zona de Santa Clara, Lisbon, Lisbon de €592,872 (€4,089/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 81/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €592,872, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €670,730 (€4,626/m²), uma diferença de €128,270 (19.1%) face ao preço pedido de €799,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Santa Clara · 65302b | Imóvel em análise | €799,000 | €5,510 | — | 78 | 77 |
| Santa Clara · dc159b | Ativo | €650,000 | €3,757 | 31.8% | 78 | 72 |
| avenida das Nações Unidas | Ativo | €950,000 | €4,897 | 11.1% | 74 | 80 |
| Moscavide e Portela · 023771 | Ativo | €680,000 | €3,977 | 27.8% | 82 | 74 |
| Olivais · 42016f | Ativo | €479,000 | €4,355 | 21.0% | 88 | 77 |
| Mediana | €665,000 | €4,166 | 24.4% | 80 | 76 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O preço atual da propriedade de €799,000 excede o seu valor justo em 19.1%, indicando que está sobrevalorizada para uma estratégia de arrendamento a longo prazo. Com um rendimento bruto de apenas 2.6%, o retorno sobre o investimento pode ser insuficiente para justificar o alto preço de compra. Arrendamento familiar Com um preço de listing significativamente superior ao seu valor justo, este apartamento pode não atrair inquilinos familiares que buscam custos habitacionais razoáveis. A combinação de uma classificação de condição de 81/100 e uma classificação de vizinhança de 77/100 oferece alguma atratividade, mas não compensa o prémio de preço geral. Compra e manutenção Embora a localização na área metropolitana de Lisboa apresente potencial para valorização, o estado sobrevalorizado da propriedade a €799,000 desestimula uma estratégia de compra e manutenção. Os investidores potenciais devem pesar o substancial desvio do valor justo face aos potenciais ganhos a longo prazo ao considerar esta compra.
Riscos
Potencial recessão económica A propriedade corre o risco devido a uma pontuação de estabilidade económica de 78, o que indica vulnerabilidade a flutuações no ambiente económico que afetam a retenção de inquilinos e a receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 865 819 €
- Capital próprio necessário
- 226 619 €
- Prestação mensal
- 2695 €
- Rentabilidade bruta
- 2,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1924 €
- Preço799 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões47 940 €
- Imposto do Selo (escritura)6392 €
- Imposto do Selo (crédito)3835 €
- Escritura, registo e banco3418 €
- Obras5234 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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