Apartamento T4, 141 m² em Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas, Almada
Apartamento T4 com 141 m² em Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas, Almada, à venda por 395 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 427 097 €, em linha com o preço pedido. A análise de 17 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo de meados do século XX, com vista de cidade e mar. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e ilha de cozinha.
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Visão geral
Apartamento T4 com 2 casas de banho de 141 m², no 7º andar, certificado energético F. Localizado em avenida 25 de Abril, 23, freguesia de Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas, concelho de Almada, distrito de Setúbal. Características Notáveis: Este apartamento exibe materiais portugueses originais como azulejos hidráulicos tradicionais e possui três varandas com vistas panorâmicas, aumentando seu charme e potencial de investimento.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €395,000 está definido com um desconto de 7,5% em relação ao valor justo de €427,097, indicando que a propriedade está ao preço justo em relação ao seu valor de mercado. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de revenda ou atacado direcionada pode render lucro ao aumentar o valor do apartamento através de renovações, focando particularmente na modernização das áreas mais antigas da propriedade. Buy-to-let angle. Com um rendimento bruto estimado de 4,3% a partir de um rendimento de aluguer projetado de €1,415 por mês, esta propriedade está bem posicionada para arrendamento a longo prazo numa área suburbana próxima de ligações de transportes.
Avaliação
Valor justo estimado em €427,097 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €395,000 situa-se €32,097 (7.5%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €395,000 face à base da zona de avenida 25 de Abril, 23 de €354,290 (€2,513/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 66/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €354,290, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €427,097 (€3,029/m²), uma diferença de €32,097 (7.5%) face ao preço pedido de €395,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| avenida 25 de Abril, 23 | Imóvel em análise | €395,000 | €2,801 | — | 60 | 78 |
| praça da Portela | Ativo | €429,000 | €2,648 | 5.5% | 70 | 75 |
| rua Elias Garcia | Ativo | €349,900 | €2,845 | 1.5% | 80 | 75 |
| Estrela · 653024 | Ativo | €850,000 | €6,439 | 129.9% | 72 | 83 |
| rua Conde Castelo Melhor | Ativo | €230,000 | €2,584 | 7.8% | 68 | 75 |
| Mediana | €389,450 | €2,747 | 2.0% | 71 | 75 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Esta propriedade apresenta uma valorização justa com um gap de 7,5% em relação ao valor justo, sugerindo um investimento estável para arrendamento de longo prazo. Com um rendimento bruto de 4,3% e uma pontuação de condição de 66/100, atrai inquilinos de qualidade no mercado suburbano de Lisboa. Arrendamento familiar Considerando o ambiente favorável a famílias e a sólida classificação de vizinhança de 78/100, este apartamento é adequado para famílias à procura de acomodações espaçosas. A avaliação justa indica que está corretamente precificado para oportunidades de arrendamento familiar. Comprar e manter Manter esta propriedade a longo prazo pode gerar retornos consistentes no mercado suburbano de Lisboa em valorização, complementado por suas ligações de transporte favoráveis. A avaliação justa de €395,000 posiciona-a como um investimento sólido, sem o risco de preocupações imediatas com sobrevalorização.
Riscos
Risco de sensibilidade económica A propriedade pode enfrentar potenciais flutuações económicas que podem impactar negativamente as atuais avaliações de estabilidade de 80/100 para a estabilidade económica e de inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 463 600 €
- Capital próprio necessário
- 147 600 €
- Prestação mensal
- 1332 €
- Rentabilidade bruta
- 3,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -611 €
- Preço395 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões18 900 €
- Imposto do Selo (escritura)3160 €
- Imposto do Selo (crédito)1896 €
- Escritura, registo e banco2448 €
- Obras42 196 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹGrande dispersão de preços entre os comparáveis (230 000 €–850 000 €) — o intervalo da avaliação é largo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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