Apartamento em Alfena
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Apartamento T2 com 89 m² em Alfena, Valongo, à venda por 225 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 272 319 €, 21% acima do preço pedido. A análise de 12 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 89 m², certificado energético C. Localizado freguesia de Alfena, concelho de Valongo, distrito de Porto. Características Notáveis: Este apartamento no rés-do-chão possui um espaço de jardim privado exclusivo para residentes e uma baixa taxa de condomínio, promovendo uma experiência de vida comunitária acessível. Nota de Manutenção: Atualizações menores podem aumentar o seu apelo.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €225,000 está significativamente abaixo do valor justo de €272,319, representando uma subvalorização de €47,319, ou 17,4%. Esta propriedade apresenta uma excelente oportunidade para potenciais investidores.
Avaliação
Valor justo estimado em €272,319 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €225,000 situa-se €47,319 (17.4%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €225,000 face à base da zona de Alfena, Valongo, Porto de €254,946 (€2,865/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 65/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €254,946, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €272,319 (€3,060/m²), uma diferença de €47,319 (17.4%) face ao preço pedido de €225,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Alfena · ade64e | Imóvel em análise | €225,000 | €2,528 | — | 64 | 69 |
| rua São João de Brito | Ativo | €219,900 | €3,791 | 50.0% | 70 | 71 |
| rua Curpilheira | Ativo | €225,000 | €2,647 | 4.7% | 65 | 71 |
| rua São Lourenço | Ativo | €320,000 | €2,807 | 11.0% | — | 68 |
| rua São Lourenço | Ativo | €312,000 | €2,737 | 8.3% | — | 70 |
| Mediana | €268,500 | €2,772 | 9.6% | 68 | 71 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O apartamento de 2 quartos em Alfena apresenta um investimento sólido para arrendamento a longo prazo, com uma diferença de 17,4% abaixo do valor justo sugerindo potencial para um fluxo de caixa positivo. Com um rendimento bruto de 3,9%, este investimento alinha-se bem em um ambiente habitacional e de emprego estável perto do Porto. Arrendamento familiar Esta propriedade é especialmente adequada para arrendamento familiar, oferecendo espaço amplo em um bairro classificado com 69/100, o que indica uma boa qualidade de vida. Com a proximidade de comodidades essenciais e um bom índice de qualidade dos inquilinos, as famílias que procuram uma casa a longo prazo acharão esta localização atraente. Compra e manutenção A oportunidade de investimento neste apartamento de 2 quartos oferece uma estratégia de compra e manutenção com uma diferença atraente de 17,4% abaixo do valor justo, tornando-o bem posicionado para uma valorização futura. A sua localização perto do Porto aumenta o potencial de crescimento sustentado do valor, ao mesmo tempo que mantém um fluxo de receita de arrendamento confiável.
Riscos
Instabilidade Económica e de Inquilinos: Com os índices de estabilidade económica e de inquilinos ambos a 70/100, existe um risco notável de flutuações na receita de aluguer e nas taxas de ocupação, podendo levar a instabilidade financeira.
Calcule os seus números
- Custo total de compra
- 236 036 €
- Capital próprio necessário
- 56 036 €
- Prestação mensal
- 839 €
- Rentabilidade bruta
- 3,4 %
- Rentabilidade líquida antes de IRS
- 1,6 %
- Saldo mensal antes de IRS
- -532 €
Ano 1, antes de impostos sobre o rendimento (IRS ou IRC). Inclui IMT, Imposto do Selo, IMI e AIMI de um particular residente. Estimativa: confirme com o seu contabilista.
Comunidade
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- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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