Duplex em Santa Maria Maior
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Duplex T3 com 249 m² em Santa Maria Maior, Lisbon, à venda por 2 200 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 2 398 019 €, em linha com o preço pedido.
Visão geral
Duplex T3 com 3 casas de banho de 249 m², certificado energético B. Localizado em largo Outeirinho da Amendoeira, freguesia de Santa Maria Maior, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Esta propriedade possui múltiplos terraços com vista sobre o rio Tejo e uma piscina privada, proporcionando um espaço exterior luxuoso em um ambiente histórico de Lisboa.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €2,200,000 está abaixo do valor justo de €2,398,019, indicando um ganho potencial de capital de €198,019 (8.3%). Esta propriedade está ao preço justo, oferecendo um valor razoável pelas suas características e localização em Santa Maria Maior.
Avaliação
Valor justo estimado em €2,398,019 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €2,200,000 situa-se €198,019 (8.3%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €2,200,000 face à base da zona de largo Outeirinho da Amendoeira de €2,298,259 (€9,230/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 85/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €2,298,259, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €2,398,019 (€9,631/m²), uma diferença de €198,019 (8.3%) face ao preço pedido de €2,200,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| largo Outeirinho da Amendoeira | Imóvel em análise | €2,200,000 | €8,835 | — | 80 | 92 |
| avenida Luís Bívar, 22 | Ativo | €3,500,000 | €11,327 | 28.2% | 85 | 81 |
| largo das Olarias | Ativo | €1,800,000 | €9,000 | 1.9% | 85 | 81 |
| rua Castilho | Ativo | €2,750,000 | €10,261 | 16.1% | 87 | 83 |
| travessa André Valente | Ativo | €1,800,000 | €8,696 | 1.6% | 80 | 83 |
| Mediana | €2,275,000 | €9,631 | 9.0% | 85 | 82 |
Tese de investimento
Mercado de luxo A propriedade está posicionada numa área prime de Santa Maria Maior, o que indica o seu apelo para indivíduos de alta renda que procuram viver em luxo. Contudo, com um valor justo de €2,398,019 em comparação com o preço de listagem de €2,200,000, é importante notar que esta propriedade reflete uma estratégia de preços justa e não uma oportunidade extraordinária no segmento de luxo. Arrendamento a longo prazo A forte qualidade dos inquilinos na vizinhança sugere uma demanda estável para arrendamentos a longo prazo, tornando este duplex uma opção viável para investidores que buscam fluxos de rendimento fiáveis. Apesar de um rendimento bruto modesto de 2,3%, a atratividade da localização sustenta uma avaliação justa, em vez de qualquer subvalorização no mercado de arrendamento a longo prazo. Compra e manutenção Como investimento de compra e manutenção, esta propriedade oferece potencial de valorização, dada a sua localização central e as altas classificações da vizinhança. A avaliação de valor justo da propriedade indica uma precificação equilibrada, refletindo potencial de valorização a longo prazo em vez de qualquer desconto significativo em relação ao desempenho de mercado esperado.
Riscos
Possível recessão económica Existe o risco de que, mesmo com uma alta pontuação de estabilidade económica de 90, recessões económicas inesperadas possam afetar os valores das propriedades e a renda de aluguer, impactando potencialmente a rentabilidade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 2 399 940 €
- Capital próprio necessário
- 639 940 €
- Prestação mensal
- 7420 €
- Rentabilidade bruta
- 2,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -6443 €
- Preço2 200 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões165 000 €
- Imposto do Selo (escritura)17 600 €
- Imposto do Selo (crédito)10 560 €
- Escritura, registo e banco6780 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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