Apartamento em Santo António
Este anúncio inclui pontuação de condição por IA, inteligência de bairro e dados de avaliação de mercado — dando-lhe uma visão completa antes de visitar. Compare rentabilidade, preço por metro quadrado e força da localização com o mercado português para avaliar se este imóvel se adequa à sua estratégia de investimento.
Apartamento T4 com 268 m² em Santo António, Lisbon, à venda por 2 750 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 2 081 288 €, 19,6% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T4 com 3 casas de banho de 268 m², construído em 2017, certificado energético B. Localizado em rua Castilho, freguesia de Santo António, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este apartamento possui acesso a um esplêndido jardim privado e está estrategicamente localizado junto à prestigiada Avenida da Liberdade, oferecendo luxo e exclusividade inigualáveis.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €2,750,000 está significativamente acima do valor justo de €2,081,288, indicando uma sobrevalorização de €668,712 (24.3%). Esta propriedade está acima do seu valor intrínseco, tornando-a um investimento menos atrativo. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de buy-to-flip pode não ser viável devido à atual sobrevalorização; a revenda no mercado exigiria reduções de preço significativas para atrair compradores, o que pode não alinhar-se com resultados lucrativos. Buy-to-let angle. Com um rendimento bruto estimado de 2% (~€4,583/mês), a estratégia de rendimento de aluguer poderia gerar um fluxo de caixa estável, mas o alto investimento inicial limita a rentabilidade geral, especialmente num mercado de aluguer competitivo.
Avaliação
Valor justo estimado em €2,081,288 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €2,750,000 situa-se €668,712 (24.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €2,750,000 face à base da zona de rua Castilho de €1,895,564 (€7,073/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 84/100 (Condição 87 · Materiais 85 · Dimensões das divisões 81). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 83/100 (Mercado habitacional 85 · Serviços 80 · Económico 90 · Qualidade dos inquilinos 80). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Castilho
Base da zona €1,895,564 + condição +€33,500 + localização +€238,788 = valor justo estimado de €2,081,288 (€7,766/m²), uma diferença de €668,712 (24.3%) face ao preço pedido de €2,750,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Castilho | Imóvel em análise | €2,750,000 | €10,261 | — | 87 | 83 |
| largo das Olarias | Ativo | €1,800,000 | €9,000 | 12.3% | 85 | 81 |
| avenida Infante Santo | Ativo | €1,450,000 | €9,063 | 11.7% | 80 | 81 |
| avenida Infante Santo | Ativo | €1,450,000 | €9,063 | 11.7% | 80 | 81 |
| praça Espanha | Ativo | €1,690,000 | €11,655 | 13.6% | 78 | 75 |
| Mediana | €1,570,000 | €9,063 | 11.7% | 80 | 81 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O apartamento de 4 quartos em Santo António, listado por €2,750,000, está sobrevalorizado em comparação com o valor justo de €2,081,288, indicando uma diferença de 24,3%. Com um rendimento bruto de apenas 2%, o retorno financeiro de uma estratégia de arrendamento a longo prazo é pouco provável que atenda às expectativas dos investidores neste competitivo mercado de arrendamento. Arrendamento de férias a curto prazo Apesar da localização trendy desta propriedade, vendida por €2,750,000, continua a estar sobrevalorizada em relação ao seu valor justo de €2,081,288. Com um rendimento bruto de apenas 2% e uma forte concorrência no mercado, os arrendamentos de férias a curto prazo podem não proporcionar a rentabilidade desejada. Comprar e manter Investir numa estratégia de comprar e manter para este apartamento de 4 quartos, com um preço de €2,750,000, parece menos favorável, pois está sobrevalorizado em relação ao valor de mercado justo de €2,081,288. O baixo rendimento bruto de 2% não justifica o investimento inicial para ganhos a longo prazo neste mercado proeminente, mas dispendioso.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 80/100, existe o potencial para uma maior rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância mais altas e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 2 999 550 €
- Capital próprio necessário
- 799 550 €
- Prestação mensal
- 9635 €
- Rentabilidade bruta
- 1,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -9014 €
- Preço2 750 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões206 250 €
- Imposto do Selo (escritura)22 000 €
- Imposto do Selo (crédito)13 200 €
- Escritura, registo e banco8100 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 📊O anúncio está 24.3% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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