Apartamento em Custóias, Leça do Balio e Guifões
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Apartamento T1 com 90 m² em Custóias, Leça do Balio e Guifões, Matosinhos, à venda por 265 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 232 483 €, 12,3% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 90 m², no 4º andar, construído em 2003, certificado energético C. Localizado freguesia de Custóias, Leça do Balio e Guifões, concelho de Matosinhos, distrito de Porto. Este apartamento oferece um espaço de escritório independente, ideal para trabalho remoto, e proporciona uma vantagem significativa no atual ambiente de trabalho flexível.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €265,000 está acima do valor justo de €232,483 em €32,517 (14.0%), tornando esta propriedade sobrevalorizada. Esta discrepância sugere que investidores potenciais devem ser cautelosos e considerar negociar um preço mais baixo.
Avaliação
Valor justo estimado em €232,483 a partir de 5 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €265,000 situa-se €32,517 (14.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €265,000 face à base da zona de Custóias, Leça do Balio e Guifões, Matosinhos, Porto de €255,621 (€2,840/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 81/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €255,621, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €232,483 (€2,583/m²), uma diferença de €32,517 (14.0%) face ao preço pedido de €265,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Custóias, Leça do Balio e Guifões · 19f423 | Imóvel em análise | €265,000 | €2,944 | — | 78 | 70 |
| Cidade da Maia · f5eb35 | Ativo | €240,000 | €2,424 | 17.7% | 75 | 75 |
| Custóias, Leça do Balio e Guifões · f5ea1d | Ativo | €255,000 | €3,110 | 5.6% | 80 | 68 |
| avenida Dom Manuel II | Ativo | €190,000 | €2,317 | 21.3% | 75 | 67 |
| rua Santa Teresa, 63 | Ativo | €229,900 | €2,583 | 12.3% | 76 | 71 |
| Mediana | €234,950 | €2,504 | 15.0% | 76 | 70 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está sobrevalorizada a €265,000 em comparação com o seu valor justo de €232,483, indicando um prémio de 14.0%. Dada a sua boa classificação de condição de 81/100, o rendimento bruto de 4.1% pode não compensar esta diferença de preço a longo prazo. Arrendamento familiar Com um preço de listagem de €265,000, a propriedade excede o seu valor justo em 14.0%, tornando-se uma opção menos atraente para famílias que buscam arrendamentos a longo prazo. Embora o ambiente suburban possa atrair famílias, o preço atual indica um potencial limitado para apreciação de valor. Comprar e manter A diferença de 14.0% entre o preço de listagem e o valor justo sugere que esta propriedade está sobrevalorizada para uma estratégia de comprar e manter. O baixo rendimento de 4.1% complicará ainda mais o caso de investimento, uma vez que os ganhos a longo prazo podem não justificar o investimento inicial a esta avaliação.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Com uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 65/100, existe um risco elevado de rotatividade frequente de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância mais altas e custos aumentados associados à aquisição de inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 283 241 €
- Capital próprio necessário
- 71 241 €
- Prestação mensal
- 894 €
- Rentabilidade bruta
- 3,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -389 €
- Preço265 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9156 €
- Imposto do Selo (escritura)2120 €
- Imposto do Selo (crédito)1272 €
- Escritura, registo e banco2136 €
- Obras3557 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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